[张国]土地价值规划的成功蕴意

土地的价值规划，是指土地在由生地转变为熟地的过程中，通过现状价值梳理、潜在价值评价、开发价值附加三大要素来确定土地开发的综合价值。这是一项系统工程，对土地运营的最终结果有着极其重要的影响，也是二级市场开发能否成功的决定性因素。

现状梳理 定位土地开发价值

同样一个地块，其开发别墅和开发普通住宅所体现的土地价值存在天壤之别。因此，土地一级开发首先要确定土地的开发方向——选择适合的物业类型。不同的物业类型对地块有着不同的要求，同样一个地块也不可能适合所有物业类型的开发。用地条件的限制决定了地块适合开发的物业类型。

举例来说，郊区的地块大多不适合开发写字楼，因为没有成熟的商务环境做支持；也不适合开发城市型住宅，因为没有成熟的生活配套做支持；但是可以开发高档别墅和低档住宅，因为这两种物业类型对商务环境和生活配套的依存度较低。同样，在商务氛围成熟的市中心开发低密度住宅，其综合效益往往不如高层住宅开发。

对于大型的土地一级开发，不可能只选择一种物业类型，往往是综合性的开发，这需要对土地分区研究，通过土地资源梳理来确定不同物业类型的空间布局。

从经验来看，限制土地开发方向的因子包括交通条件、自然环境、商务环境、区域人口特征、生活配套等多重因素。在经过缜密论证之后，初步确定土地开发的物业类型。

确定了土地开发方向，再根据区域内相同物业类型的二级市场表现来估算所开发土地的现状价值。如项目开发方向为别墅，区域内别墅产品的市场平均售价为1万元/平方米，那么就用1万元/平方米减去二级开发的相关成本，就是区域内土地的现状价值。

潜在评估 预测二级市场价值

任何一个进入土地一级市场开发的企业，都不可能只看到土地的现状价值。事实上，土地潜在的增值效益往往比二级市场开发的效益还要高出很多。房地产业在十几年的发展过程中存在着大量的投机行为，其根本原因也正是源于土地的增值效益。对土地潜在价值——增值效益的客观评价，有助于企业进行正确的战略抉择。

评价土地的潜在价值，也需要从两个方面着手：一是城市空间的发展；二是区域产业的发展。

一般来说，现代城市空间的发展都会编制城市总体规划。待开发土地在城市总体规划中的空间位置，已经明确了区域空间发展的方向。举例来说，北京国贸中心区域的中央商务区规划，直接推动了区域土地的增值效益。此外，土地开发所在区域的基础设施投资，如交通扩建、轨道交通建设、城市绿化带建设等，都会带来区域土地的显著增值。

但是，目前各个城市的规划编制水准参差不齐，很多规划的编修明显带有政府一厢情愿的色彩。对区域产业发展现状和趋势的研究，往往被地方政府和开发商所忽略。在实际开发中，这一部分也是举足轻重的一项内容。

研究表明，一个城市或一个区域如果第二产业发达，那么其产业人口的收入水平两极化现象明显，因为第二产业主要是劳动密集型的制造业，白领和中产阶层相对较少；对应的房地产二级市场，也会出现分化现象，即高档物业和低档物业是市场主流。如果一个城市或一个区域的第三产业发达，那么其产业人口中白领和中产阶层所占的比例就会很高；对应的房地产二级市场开发，就会以讲究品位和格调的中档项目为主流。前面已经论述，二级市场的价值体现直接影响着土地一级市场的价值，二者是成正比的关系。

在土地一级开发时，不仅要研究土地所在城市或区域的产业现状，还要研究所在城市或区域的产业递延发展。城市或区域在未来是否会出现产业升级？是否会承接其他区域的产业扩散？是否会出现产业衰退？这些变化对区域产业人口的变化有哪些影响？对区域经济产生什么影响？很显然，产业人口的变化，会直接影响二级市场的购买群体结构，区域经济的变化则直接影响区域二级市场的购买力。

通过以上分析，可以客观的预测待开发土地未来在二级市场的价值，并以此反推，得出一级土地开发的潜在价值评价。

规划附加，土地价值飘升

无论是现状价值梳理还是潜在价值评价，都是对土地外在价值的分析，土地一级开发的过程实际上也是一个价值创造的过程。通过土地一级开发创造土地附加值，也是土地价值规划的一大要素。

土地一级开发创造的附加值，除了土地整理、拆迁安置、水电暖气的建设等刚性价值之外，还有通过合理规划所创造的软性价值。如文物古建筑的保护及合理利用、绿化植被的保护及合理利用、地形地貌的合理利用等。北京亚北某地块内鱼塘众多、树林茂密，土地开发时采取了现状保护措施，到二级市场开发时，开发商没有采取伐树、填坑的做法，而是利用地形地貌建成水景森林高档住宅小区，该项目也成为北京最为知名的项目之一。

北京最为成功的土地一级开发应该是亦庄开发区。亦庄开发区是在一片庄稼地上开始的建设，经过十几年的建设，成为北京的三大重点建设的新城之一，也是唯一一个不是行政区区的新城。亦庄开发区在土地一级开发中，对功能布局、建筑高度、建筑密度都有着严格的规划和控制，从而形成了现在所看到的有秩序、靓丽多彩的城市人文景观。土地开发所创造的附加值是今天亦庄较高土地价值形成的基本要素。

目前越来越多具有实力的开发商开始介入土地一级开发，通过三大要素的系统分析，科学的进行土地价值规划，是开发商必不可缺的工作内容。