山东省地方税务局房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法

滕州房产网 www.tengfun.com08-04-14 11:48:02

来源：滕房网

    1 、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
    2 、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 " 三通一平 " 等支出。
    3 、建筑安装工程费，指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
    4 、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
    5 、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6 、开发间接费用，包括企业内部独立核算单位为开发产品而直接组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）房地产开发费用。指与开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、管理费用、财务费用。
对房地产开发费用，纳税人不能按房地产开发项目实际发生的费用进行扣除的，应按以下标准扣除：
    1 、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五计算扣除。
    2 、财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，其房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十计算扣除。
（四）与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金予以扣除。
    （五）根据《条例》第六条 ( 五 ) 项规定，按本条（一）、（二）项规定的金额之和，加计百分之二十的扣除。
    第二十条土地增值税的计算扣除项目采取正列举的办法，凡本办法第十九条未列举的项目支出，均不得在计算土地增值税时予以扣除。
    第二十一条纳税人将其开发的房产自用、出租或赠与他人视同 " 实现销售 " 的，其开发该房地产的成本、费用，可在征收土地增值税时作为扣除项目计算扣除。
    第二十二条地方政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果是计入房价中向购买方一并收取的，应视为取得房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时可予以扣除；如果未计入房价中，而在房价之外单独收取的，可以不作为房地产转让收入，在计算土地增值税扣除项目金额时不予扣除。
    第二十三条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发转让房地产的，其扣除项目金额按以下办法计算：
    凡单独转让土地使用权的，按照转让土地使用权面积占开发土地总面积的比例分摊其扣除项目金额。
凡转让土地使用权同时转让地上建筑物的，按照转让建筑物的建筑面积占总规划面积的比例计算分摊其扣除项目金额。
第二十四条纳税人拆迁安置超面积返还部分应取得的收入，或者拆迁安置中对外销售部分取得的收入，可作为该房地产扣除项目的冲减因素。
第五章附     则
    第二十五条纳税人未按照规定的期限办理纳税项目登记、纳税申报、未如实申报或不提供有关资料，不按照规定期限缴纳税款的，主管地税机关应按照《征管法》及其实施细则的有关规定处理。

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