第一课 购房篇

购买放心房查验五证是第一要素
人的一生有2／3的时间是在房子里度过的，挑选一套住的安稳、舒适、实用、安全、美观的商品房至关重要。购房消费者在买房时应当慎重查验 房地产商销售商品房的“五证”。
房地产商在销售商品房时必须具备“五证”：即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》

第一 《国有土地使用证》

　　《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《国有土地使用证》 证明土地使用权人向国家支付了土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。所以，房地产商只有取得土地使用权，才能获得合法的开发资格。
《国有土地使用证》主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、宗地图范围和登记机关。购房者审查《国有土地使用证》时，还应该注意《国有土地使用证》上有无抵押记录，如果购买有抵押记录的商品房，购房者将承担更大的风险。
没有《国有土地使用证》的楼盘不能购买，就像旧村改造的小产权房和“野楼盘”那样，将来不能办理房产证，遇到拆迁时没有补偿，违反城市规划的还会被强行拆除。

第二 《建设用地规划许可证》

　　《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属于非法用地，房地产商销售商品房的行为也属非法行为，最终不能领取房地产权属证书。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。购房者调查房地产商是否具备《建设用地规划许可证》，从而判断房地产商销售商品房的合法性。没有取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。

第三 《建设工程规划许可证》

　　《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有《建设工程规划许可证》的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证书。国家核发《建设工程规划许可证》的目的，是确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。该证件同时也是建设活动中接受监督检查时的法定依据。房地产商如果没有取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，城市规划行政主管部门可责令其停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施，并对有关责任人员给予行政处分。
《建设工程规划许可证》包括下列内容：
（1）许可证编号；
（2）发证机关名称和发证日期；
（3）用地单位；
（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；
（5）计容积率面积及各分类面积；
（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

第四 《建设工程施工许可证》

　　《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合施工各项条件，允许其开工的批准证件。建筑施工是一项复杂的生产活动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节，涉及到监理、设计、资金、图纸、建筑材料等各方面因素。是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目属于违章建筑，不受法律保护。当各项施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取《建设工程施工许可证》。没有取得《建设工程施工许可证》的单位不得擅自开工。

第五 《商品房销售（预售）许可证》

　 《商品房销售(预售)许可证》是市、县级人民政府行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加快房地产融资、搞活房地产市场。但这种方式具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的合法权益，《城市房地产管理法》规定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政管理部门办理预售登记，领取《商品房预售许可证》后，才能预售商品房。
商品房预售许可证应当载明下列内容：
（一）房地产开发企业名称；
（二）预售许可证编号；
（三）预售商品房的建设工程规划许可证编号；
（四）预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积；
（五）土地的用途和使用期限；
（六）发证机关和发证日期。
　　房地产开发企业应当按照《商品房预售许可证》核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》。
　　预售的商品房，又称为期房，是指房地产开发企业将已经兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或者预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房者购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险性。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：
1.预售人已经交付国有土地使用权出让金，取得了国有土地使用权证书；
2.预售人已经取得了《建设工程规划许可证》；
3.预售人投入建设的资金，按照提供预售的商品房计算，已经达到了工程建设总投资的25%以上，并且已经确定了施工进度和竣工交付日期；
4.预售人已经取得了《商品房预售许可证》。
　　《商品房预售许可证》的预售范围就是该项目可以销售的楼盘，应当与所销售房屋相一致。购房者务必看清自己所购买的楼层是否在预售范围内。
以上证件不全或者过期的则不要购买。
　　房地产商销售商品房的五证，就好像是房产销售的“绿卡”，缺一不可。购房者除审查五证的内容外，还要注意查看该证的真伪，以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用等。同时还要核对五证的持有单位是否是一家，防止借用或者多家单位联合开发扯皮。为了防止“移花接木”，购房者在购房时应该审查原件，防止受不法房地产商的欺骗。
　　“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明了所购商品房的合法性。