近日，央行、银监会联手发布的房贷新政在房地产行业引起喧然波动，其中对“第二套(含）以上住房”贷款首付比例不得低于40%的规定最受关注，且又存在较多争议。究竟如何界定“第二套房”呢？记者采访了山东大学经济学院副院长、经济研究中心主任李铁岗教授。

　　李教授并没有按照规定的字面意思去解读概念，而是将概念放到整个大的政策环境背景下去解读。他认为对“第二套房”概念的界定，不应以贷款买房次数，而应该以购房套数来界定。“即使第一次购房没有贷款，那么第二次购房也应当按照40%来首付，因为这是你的第二套房子，只要是第二次购房办理按揭贷款时就应该按照40%的比例负担首付，即使第一次根本没有贷款，第二次也应该按40%来首付。”李教授表示“政策不可能对每个概念都做详细的定义或解释，比如说定义‘第二套住房’那就复杂了，还要定义什么叫‘房子’。因此我们对政策理解要依附于现有的政策环境和法律制度，如果理解确实存在冲突，就需要细则做解释或修改规定。我认为现在的政策不存在冲突。比如第一次没有贷款，但是第二次买房，它的定义是第二次买房，并不是第二次贷款。如果是第二次贷款，那可能买一套房子可能两次贷款，比如说第一次购房，第二次修缮。”同时，李教授认为在对“第二套住房”的界定和审查监管上还是存在较大难度的，首先是对“第二套住房”概念理解和界定上的差异，其次单纯根据个人征信系统来判断是否为“第二套住房”还不甚完善，有漏洞可乘。

　　对于“第二套住房”是以个人为单位还是以家庭为单位认定，李教授认为没有太大区别，因为“只要家庭中的一个人买房子，这套房子就是这个家庭的共有财产，家庭的成员都是这个房子的共有者。”

　　在谈到年内五次加息所导致的贷款利率累积上调与“第二套房”首付比提高，哪个对贷款买房者所带来的影响更大时，李教授认为应针对不同贷款群体进行比较，“对于未来的现金流比较多的人提高利率的影响就不明显；对积累资金比较多、未来的现金流增长又不是很快的人采取首付提高的办法对他其打击并不大。两个政策的作用不同，同时也取决于这个人贷款期限的长度，无论是提高利率或是提高首付，因为贷款期限的长度不同，那么融资的成本也是存在差异的。”

附：政策原文

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行；各银监局；各国有商业银行、股份制商业银行：

　　根据2007年全国城市住房工作会议精神及《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)等政策规定，现就加强商业性房地产信贷管理的有关事项通知如下：

　　一、严格房地产开发贷款管理

　　对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。

　　商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管

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