焦点问题
车位的原始所有权和建筑物哪些是共有部分的界定；车库建造成本的界定。
律师及专家解读
根据物权法草案规定，除建筑区划内的绿地、道路及物业管理用房等属于强制共有之外，其余部分应根据当事人之间的“约定”确定其归属。“约定”不限于商品房购销合同中的约定，也包括当事人之间的其他相关协议。
目前存在的问题是很多地下车库原始权属并不清晰，没有明确产权的车位“约定”就会出现问题。另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，车库的主动权在开发商手里，业主者是处于被动的“约定”地位。所以，应进一步完善住宅小区车位权属问题的法律法规，同时通过更透明、有效的建设成本管理法规来确定车位的归属及租售格价格，使“约定”在更公平的前提下进行。
确立的权益
开发商在投资建设前交纳了土地出让金以及依法办理使用权手续的独立车库、车位，开发商拥有原始产权或使用权，业主可以按照一定的条件和费用取得车位产权或管理用房的使用权；业主共有的道路、绿地划出的车位租金业主应按比例获益。
在一些老住宅小区的空地上见缝插针地停放着车辆。这些露天的停车场所占用的“空间”，有的是草地，有的是道路两旁，这些都是小区的共同配套空间。
涉及主要连带权益
业主共有的道路、绿地划出的车位，开发商或物业公司在业主委员会委托下可以代为管理和出租，出租收益应归全体业主。
物权法实施的引导作用
促使与车位产权相应的法律出台，提高车库建造成本的透明度和使用权的界定。
三、会所
现状
目前小区会多数是在开发规划初期承诺要在业主会所提供多种服务，并明确由其管理和经营。从去年年底开始，很多开发商在合同中约定了会所等共有配套的归属。如某小区明确约定“地下车库、地上车位、会所及配套底商等均为建设单位所有，其产权不随购房合同转让”。
草案规定
会所归属，有约定的，按照约定；没有约定的或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
焦点问题
社区会所的权属问题，会所的经营内容和价格应怎样确定和支配。
律师及专家解读
社区会所权属要通过“约定”来确定，这主要因为会所有为业主服务的功能，又存在管理和经营风险或盈利的不确定性，所以要由开发商和业主来共同决定。律师提醒，购房者在签订购房合同时，应当对会所产权归属、经营范围、使用用途等做出明确约定，以避免业主入住后因会所使用问题发生纠纷。
涉及主要连带权益
小区会所通常专门为业主所建，通常业主有优先使用权。
确立的权益
开发商在开发过程中将会所作为独立产权单独报建，且能够办理单独的产权权属证书，会所产权应属开发商所有。如果开发商将会所作为公共配套报建，且将会所面积计入公摊的，或者开发商在销售时承诺会所产权归业主所有的，会所产权应该由小区业主共同享有，使用内容和经营收益应归全体业主。
物权法实施的引导作用
引导开发商和业主通过共同约定，更有效的发挥会所的社区服务功能。
四、小院和露台
现状
很多商品房都有较大面积的小院和露台，这些小院和露台实际上占了有应归全体业主的土地及领空产权份额。所以现在开发商和购房者签订购房合同时，会把小院的权属进行约定，不管你是否买了带小院或露台的房子，在购买合同中都约定“同意购买首层附带花园或顶层附带露台商品房”。
焦点问题
小院的权属是否合法。
草案规定
“建筑物区分”所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。“建筑物区分”所有权人行使权利，不得危及该建筑物的安全，不得违反管理该建筑物的有关规定，不得损害其他“建筑物区分”所有权人的合法权益。
