枣庄市人民政府办公室
关于贯彻鲁政办发〔2006〕80号文件调整住房
供应结构稳定住房价格的通知
枣政办发[2007]30号
各区（市）人民政府，枣庄高新区管委会，市政府各部门，各大企业：
为促进我市房地产业持续稳定健康发展，根据山东省人民政府办公厅关于《贯彻国办发〔2006〕37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》（鲁政办发〔2006〕80号）精神，经市政府同意，现就有关事项通知如下：
一、加快调整住房供应结构
（一）严格实施住房建设规划。要重点发展满足我市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。要明确“十一五”期间特别是今明两年我市普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入我市“十一五”发展规划和近期建设规划。市发改委要强化计划管理，市国土资源局要严格按照全市住房建设规划和住房年度建设计划供应住房建设用地，市规划局要严格按照住房年度建设计划确定的住房建设结构比例办理住房项目规划审批手续。未纳入住房年度建设计划的住房项目，不得办理相关审批手续。各级发改、建设、规划、国土资源、房管部门要会同监察部门加强规划效能监察，确保住房建设规划和住房年度建设计划的落实。
（二）严格控制新建住房供应结构比例。“十一五”期间，要重点发展普通商品住房，积极开展套型建筑面积在90平方米以下的住房建设，切实提高其在商品住房建设中的比例。新建住房结构比例应在全统一控制，今后凡新审批、新开工商品住房建设项目，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重应达到开发建设总面积的70％以上。对过去已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理，确需调整套型结构比例的项目，要及时按照项目所在区域或项目的控制比例调整开发项目套型结构。规划部门要进一步完善控制性详细规划指标体系，对拟新建或改造的住房建设项目用地，应将住宅建设套密度、住宅面积净密度、套型结构比例等作为商品住房的土地出让条件。各有关部门应根据职能分工，在各管理环节对项目套型结构比例严格把关，对擅自突破的，发改部门不得予以立项，规划部门不得核发建设工程规划许可证，施工图审核部门不得出具审查合格书，建设部门不得核发施工许可证，房地产开发管理部门不得核发房地产开发经营许可证和商品房预售许可证，房产管理部门不得进行房屋确权发证。
二、加强税收征管和房地产信贷管理
（一）严格税收征管，防止投机性炒房行为。要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对高档商品住房建设和投机性、投资性购房等房地产交易行为的调控力度。从2006年6月1日起，房产交易按新的税收标准执行，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；财政、税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免；房地产管理部门要积极配合财政、地税部门做好相关税收的管理工作，为各级财政、地税部门在房地产权属登记场所设立房地产税收服务窗口提供方便，并及时提供二手房交易的有关信息，在发放房产证时应查验地税部门监制的购房发票及财政部门出具的契税完税证。
（二）各商业银行要严格房地产开发信贷管理，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发企业，商业银行不得发放贷款。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。各商业银行要严格执行有区别的住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例不低于20%的规定。个人住房按揭贷款，必须坚持银行与借款人逐户面签制度，严禁与开发商“打包”操作。
三、充分发挥土地政策的调控作用
（一）进一步发挥土地供应的调控作用，保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)土地供应。市国土资源部门要按照市住房建设规划和住房年度建设计划编制年度土地供应计划，科学确定房地产开发土地供应规模和结构，供地计划要向社会公布。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%，其中经济适用住房土地供应量要达到15—20%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，并在土地出让合同中载明工程项目的开工时间和竣工时间。对已批准的经济适用住房项目用地，必须按照《经济适用住房管理办法》规定进行开发建设，严禁转为普通商品住房开发用地。要加强对各区(市)经济适用住房用地落实情况的督查，确保列入全省计划的经济适用房项目用地通过划拨方式供应。对经济适用房用地不落实的区(市)，要适当控制其用地计划指标。停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
（二）加大对闲置土地的处置力度。国土资源、发展改革、建设、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发建设的房地产项目，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。对依法收回土地使用权的居住用地，要优先安排中低价位、中小套型普通商品住房建设。
四、严格控制城市房屋拆迁规模
按照国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《山东省城市房屋拆迁管理条例》规定和总量适度、保障重点、量力而行的原则，合理确定城市房屋拆迁规模。要严格按照省建设厅和省发展改革委员会批准的拆迁年度计划实施拆迁，优先确保其拆迁安置用房建设的土地供应。要切实落实拆迁过渡房源、安置房源和补偿资金，做好信访工作，化解房屋拆迁矛盾，维护群众合法权益。严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿资金不到位的情况下，不得实施拆迁。
五、进一步整顿和规范房地产市场秩序
（一）加强房地产开发项目监管力度。严格落实项目资本金制度，对项目资本金未到位的项目，不予办理项目核准手续；认真落实项目手册核验制度，严格审核项目配套设施建设到位情况，对项目开发建设全过程实施监管；加强房地产企业信用档案建设，对存在不良经营行为的企业，要公开予以曝光。
（二）严格房地产预售管理。全面实施商品房预售备案制度，对已按规定取得商品房预售许可证的开发项目，其在取得商品房预售许可后的3日内，所有预售许可范围内的商品房必须开盘；未取得商品房预售许可证之前，不得以任何方式进行商品房预售或以任何形式收取定金。要严格商品房预售标准，打击违法内部认购和售后包租行为；实行实名制购房，防范私下交易行为。严肃查处不履行控制性项目建设要求、蓄意延缓项目施工进度的违法违规行为。对虚构买卖合同、囤积房源、捂盘惜售、发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购等行为，要依法严肃查处，情节恶劣、性质严重的，依法给予经济处罚直至吊销营业执照，并追究有关责任人的责任。
（三）严格房地产开发管理。各有关部门要认真执行国家和省有关房地产开发经营管理的规定，建立健全房地产开发项目手册备案制度和房地产开发项目竣工验收备案制度，确保商品房交付后的正常使用。要加大对房地产交易环节的监管力度，依法查处非法发布房地产广告、非法预售商品房、挪用预售款等行为。强化商品房销售合同管理，加大对合同欺诈行为的查处力度。加强房地产经纪管理，凡从事房地产经纪活动的机构及其分支机构，应向工商行政管理部门申领营业执照，并在一个月内到房地产开发管理部门办理备案手续。
六、多渠道增加中低价位、中小套型住房供应
（一）进一步加大经济适用住房建设力度。经济适用住房项目建设要通过招标选择有实力、有信誉的房地产开发企业承担；经济适用住房销售实行申请、审批和公示制度，严禁违规购买、谋取不正当利益的行为；严格控制经济适用住房套型标准，禁止建设超标准套型的经济适用住房；销售价格严格执行政府指导价，房地产开发企业不得私自谋取额外利润；严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为。
（二）加大廉租住房制度建设力。以财政预算安排为主，多渠道落实廉租住房保障资金。市、区（市）财政部门每年应将廉租住房保障资金纳入年度财政预算，并按照5%左右的比例从土地出让净收益中提取资金，与住房公积金增值收益按照国家有关规定扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费等费用后的余额，一并用于廉租住房资金保障。廉租住房保障方式要以发放租赁补贴为主，实物配租、租金核减为辅，实物配租主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭提供。住房租赁市场发育滞后、可租房源供应不足的区（市），可以收购部分现有旧住房，作为实施廉租住房保障的房源。
（三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
七、完善房地产统计和信息披露制度
各区（市）人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。有关部门要加大房地产市场信息系统建设推进力度，完善市场监测分析工作机制，建立健全市场信息发布制度，定期公布市场供求和房价变化情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息，增强房地产市场信息透明度，引导群众理性消费。
调整住房供应结构、稳定住房价格，事关维护人民群众的切身利益，事关房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局。各级政府要将调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，进一步加强市场引导和调控，有针对性地解决当前市场存在的问题，促进房地产业持续健康发展。
二〇〇七年四月十一日
信息来源：枣庄住宅与房地产信息网
