认筹→解筹→选房 优惠链?连环套?

　　购房者：提前认购相对还是便宜些

　　现在，许多房地产项目前期销售都采用认筹、解筹、选房的形式。其实，这是一种在项目开建初期聚拢客户资源，或是在销售手续未办全不能公开发售的情况下而采用的营销模式。因其附带有许多优惠条件，所以吸引了很多购房者。一位在西安丈八西路附近购买了房子的米先生给记者算了一笔账：一期认购时自己交了2万元“诚意金”，大概月余后房子解筹时，他按号选了一套72平方米的小户型，单价是3500元左右，总价25.2万元。他有个朋友也是一期认购时预交了钱，不过到选房时因为钱没有凑够没买。结果，等到二期解筹选房时，该小区房价每平方米涨300多元，70多平方米的房子总价涨了2万多元。米先生认为，他是一个普通消费者，不在意开发商采用哪种销售方式，他只关注公司的品牌和房子质量，他觉着提前认购相对还是能便宜些。

　　这种前期营销方式，在时间点上制造了抢购现象。对此，卖家高兴了、一些买家沾光了，但这其中不乏一些购房者是为了“占个好位子”、“抢个好房号、优惠价”而盲从跟风。

　　开发商：认筹金能缓解开发资金压力

　　目前房产销售多采用认筹这种步骤运行，操作者也多是专业的营销策划公司。一位已经转行、曾经做过几家房产公司营销经理的何女士介绍说：在建项目通过各种宣传和熟人邀约后，有意向的购房者到销售现场填写书面资料，交纳数额不等的一笔“诚意金”，按照交钱数额领取一张VIP金卡或银卡，有些更简单的就是一张写有交款编号的收款收据。到开盘时，凭卡可以优先选房，还能享受“交5000元抵1万元房款”、“一次让利5个点”等等优惠。

　　领卡后，购房者等于获得了选房资格和买房的通行证。而详细价格等这些仍是买房者期待揭开的谜。何女士解释：一般公司到解筹、选房时，都要认筹人数达到甚至超过自己提供的实际房子数量后才开始，“大约这时开发商也取得了销售许可证等手续”。

　　选房那一天，按照小区规模和放量房多少，百余号甚至千人抢房的场面是颇为壮观的。连夜抢房、雇人排队等都已是见怪不怪的楼市新闻了。在热闹拥挤的选房现场，一般都采取抽签、叫号的方式。已经交款的人，今天才算正式选购房子、知道房价了。被抽中的选房者在寻寻觅觅选定房号后，再排队交首期款。并与开发商签署认购书、认购合同等。

　　“认筹”对开发商来说是非常重要的。比如某大型小区，认筹期500人各交1万元诚意金，开发商等于无息融资500万元。对此，民生银行西安分行理财师李先生认为，这表面上是预售房子，但同时也是一种变相吸纳购房者资金、无偿占用消费者资金的融资方式。一位开发商私下对记者无奈地说，现在开发资金都比较紧，尤其中小开发公司的资金更困难，这样一种形式能缓解经济压力。

　　业界人士：“认筹”“解筹”是打营销擦边球

　　流行于市场的认筹、解筹、选房购销方式，最早是深圳业界从香港楼市复制来的一种楼盘内部销售手段，后来从沿海楼市逐渐传往内地。它的前身严格说是内部认购，开发商只对本公司的员工和熟人的一种照顾性卖房手段。房地产策划人姜先生分析说，这种方式在运行中慢慢演变，操作过程中出现了一些打擦边球，甚至借此大造声势、抬高房价的行为。

　　“认筹楼盘大多没有商品房预（销）售许可证，甚至个别项目的规划、开工等证件都还在办理中。”一位业界人士透露说，这几乎是公开的秘密。

　　记者曾对进行内部认筹的数家楼盘探访过，这些多数是正在建设中的楼盘，有的刚建起一两层房子就大面积认筹销售。西安东城建工路地段一楼盘，一期房子按照这种认、解筹方式炒作起了人气、炒起了房价。到二期开始推广时，该公司仅凭一张图纸要让每个购房者交2万到5万元不等的前期认购款，开盘时按照交款数的多少优先选房号和挑选面积。

　　专家： “排队”不乏炒作“抢房”更藏玄机

　　为什么现在的房价越上涨，但销售市场似乎越火爆。深圳一位房产研究专家杨屏选先生分析：这其中有需求量不断增大的原因，但也有不少是商家有意制造出的热销假象。那些真正想买房的人看到排队人多，房子难买，难免有心理压力。

　　在认、解筹过程中，如果客户交了认购金而不买房，钱也可以无条件退还，这自然也给“炒家”提供了进入的便利机会。据业内人士透露，一些真正想买房的人交了认购金，但到开盘选房时并没有幸运地抽取选中自己中意的房子，这时那些专业炒家就会现身，以自己“因事无钱交房款、家人不让买了”等说法，加价向买房者转让自己的房号。

　　据称个别有经济实力和内部关系的倒房号者，会在一个楼盘用不同名字登记多套房子，这样抽号选房的机会自然大，转手倒卖是轻松的事。还有的通过内部人占用一期价格优惠的好房号，等二、三期开盘房价已经涨了数百元，这时他们通过售楼人员或其他内部关系抛出当初优惠价拿到的房子。有时倒一个房号，就能净赚2到4万元差价。

　　这些认、解筹中出现的不良现象，在无形之中加大了买房者的压力，综合其他因素一起推动了房价上涨。