●严重不公平“免责条款”不能签
刘先生买的房子本该在去年收房入住，结果开发商没能按时完工，交房时间一拖再拖。在正常的交房时间过了一个多月后，开发商终于同意赔付业主“延期交房违约金”，但条件是业主在合同之外必须签署一个补充协议，约定在开发商支付了违约金之后，双方不再就原购房合同的权利和义务，追究对方的违约责任。
刘先生和大部分业主都拒绝签署补充协议，认为一旦签了，以后开发商再有任何侵权行为或者不履行合同的做法业主都不能再主张了。面对小区内始终没建成的绿地、会所等配套设施，业主失去了主张权利，是全体业主的重大损失。
律师解答：支付延期交房违约金是开发商的责任，是按照购房合同就应该支付的，与其他的责任义务不构成连带关系。如果开发商经由履行一个义务而提出额外条件，是不合理也不合法的，业主完全没有必要答应。所以类似的免责条款不该签。
●签署免责条款等于认可合同
李女士买房不久，其社区就暴出了重大质量问题。开发商承诺对房屋进行整修，但交房时间拖了一年之久。在交房当日开发商要求业主签一份承诺函，确认“开发商在交付房产过程中已履行各项义务，不存在违约行为”。很多业主为了收房签署了这份承诺书，但收房以后即向法院提起诉讼，要求开发商承担违约责任，地方法院认为业主的承诺视为其放弃对开发商追究逾期交房责任，驳回其诉讼请求。
律师解答：业主签订了免责条款，即表示对合同内容的认可。在不违反社会公共利益的情况下，法律是承认免责条款的效力的，否则就没有合同自由可言了。所以业主在签署免责条款合同之前，一定要想清楚是否可以承担合同内容，一旦开发商免责的部分出现情况，业主是否可以承受，如果不能，就不要签。
●提醒免责条款需慎待
我国《合同法》第40条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。这种明显免除自己责任或明显排除对方当事人主要权利的免责条款，是明显的显失公平。
此外，格式合同免责条款如果没有向对方当事人提醒注意和详细说明的，合同无效。如果格式条款的提供者出于保护其自身利益的目的设立免责条款，签约时既不向对方当事人提醒也不向对方当事人作出任何说明，也属于无效条款。
所以，律师建议：当买房人遇到开发商提出签署“免责条款”的情况时，要遵循两个原则。首先要看免责的内容自己能否承受，如果不能就不能签署；另外，如果该条款有明显违反法律法规的内容则属于无效条款，即便买房人出于某种原因无奈妥协，签署了该条款也没关系。只是日后一旦出现问题要诉诸法律，会比较费时费力。
(专家支持：北京汇佳律师事务所主任律师 邱宝昌)
