只有现楼可以买卖？
关键词：取消预售、现楼发售
预测者：中原地产项目部总经理黄韬房地产专家韩世同
可能性：★★★★★
广州房地产专家韩世同表示，今年下半年出台取消预售政策的可能性非常大。他解释：“楼盘为什么要预售，是因为资金不充裕，但现在开发商没有资金不充裕的情况。”他说，预售制度在房地产行业的发展历程中，曾经起到很大的推动作用，但也存在着明显缺陷，因为一些房地产企业在投资和行业规范方面不是很有经验，容易操作失误，导致资金链断裂，开发难以维系，项目烂尾。此外，在房地产行业普遍存在着“借鸡下蛋”的思维和操作模式，也容易造成一些遗留问题。所以取消预售很必要。北京去年已要求楼盘要达到封顶才可以发售。
韩世同认为，现在取消预售，从时机和条件来说都已成熟。一方面开发商的资金都很充足。另一方面，是市场需要这样做。“发展商为了实现利益最大化，就把预售期拉得很长，到最后，期房其实也是变成了现房再卖。”
但中原地产项目部总经理黄韬则认为，今年出台这一政策的可能性不大。他认为，之所以要取消预售，主要是因为买家对期房的质量不满意，但在今年的房地产投诉中，这部分的内容并不突出，甚至与去年同期相比绝对数量还减少了，而且只要买家不满意，发展商就很“配合”的退钱，因为可以卖更高的价。因此，在目前的楼市来说，期房并不是最突出的矛盾。
此外，黄韬表示，目前楼市供不应求的大背景，也是阻碍“取消预售政策”出台的重要因素。
市场影响：
有正面、也有反面
韩世同认为，出台这一政策后，会有正反两方面影响。正面影响是：以后楼宇买卖中发生的纠纷会大量减少，买卖双方将“按货论价”，产品质量有保障，烂尾楼的情况会减少，拿不到房产证的情况也会减少，房屋有什么质量问题就更清楚，买家不会稀里糊涂被蒙在鼓里。
韩世同表示，短时间内会使供应量减少，但从长期看，供应量并不会减少，而且，对于买家来说更有保障。他建议，政府要分步骤推行，要有1-2年的缓冲期，让发展商有所准备，比如：可以按照“主体建筑封顶-外立面完工-最装修完成”等几个步骤来推进，而不是“一刀切”。
但韩世同认为，出台这一政策同样存在负面影响。“可能产生马太效应，强者愈强，弱者愈弱！”他指出，取消预售，是对开发商资金和实力的一次考验，实力不强、资金不充裕的中小开发商，就可能被淘汰出市场，剩下来的是几个大开发商，市场就可能变成由几个大开发商垄断，这也是一个不得不考虑的隐忧。韩世同建议政府，出台取消预售的政策，同时也出台一些反垄断的举措。但他坚持认为，政府解决楼市问题，应该靠疏导，不是靠堵塞。
黄韬则认为，出台这一政策，对市场的负面影响大于正面影响。因为目前市场供不应求，90%的供应量都是期房，如果取消期房预售，供应量就更加紧张，很可能导致楼价上涨得更快。此外，还可能因此至少“挤死”三分之一的中小开发商。
黄韬认为：“政府应该谨慎，择机而行。”而这个“机”，黄韬认为要符合“供求平衡、制度完善以及资金流量足够快”三个条件，才可以实现现房发售。“市场至少需要3-5年的时间，政府如果强行出台这一政策，就变成了粗暴干涉，而不是有效引导，只有选对时机，才会有效果，否则适得其反。”
江湖传闻：
2005年8月15日央行公布2004中国房地产金融报告称，房地产市场中很多风险和交易问题，都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消房屋预售制度。
此建议一出，立即引起社会各界强烈反响，有的说这是因噎废食，有的说九成房产商靠预售活命，若取消预售，即意味着失去40%左右的资金来源，还有的说，取消房屋预售制度，可以保障买家的诸多利益，直到现在都争论不休，但无论如何，这都是一个令人高度关注的话题。
市场需求将受影响
关键词：提高第二套住房贷款利率及首付
预测者：满堂红集团研究部
可能性：★
近日，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组发布一份报告说，针对房地产投资热度高居不下的现象，发改委建议对居民购买第二套以上住房，采取抑制性的金融政策，即采取差别利率政策和差别按揭首付比例政策，对居民购买第二套以上住房，要提高利率水平和首付比例。据悉，2006年的房地产新政条文中要求，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，现在专家则建议将第二套住宅的贷款首付提高到四成甚至是五成。
同时，面对投机客的疯狂炒房，中国社科院金融研究所也有专家建议，针对第二套住房开征不动产税。比如规定，每个家庭持有一套住房不必征税，而不动产税从征收第二套住房开始。税收分配则采取，越是发达地方或房价高的地方比重越高。
