背景新闻

  6月7日，中国人民银行宣布，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，于2008年6月15日和25日分别按0.5个百分点上调。这是我国今年以来第5次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。

  在从紧的货币政策下，国家统计局刚刚公布的数据显示，今年1月至5月，全国房价同比涨幅持续回落，从年初1月的11.3%，回落至5月的9.2%。

  6月7日晚间，中国人民银行宣布上调存款准备金率1个百分点，此次直接上调1个百分点，而有别于往常0.5个百分点，至6月末，金融机构缴存的存款准备金将高达7.7万亿元。

　　从紧的货币政策仍将持续

  陈立民说，此次直接上调1%，而且发布突然有其深刻的国内外背景，但彰显了政府大力抑制过剩性流动的决心，可以起到抑制货币信贷过快增长作用。此举预计将冻结资金三四千亿元。

  陈立民说，从去年年底起国家就开始收紧信贷规模，对于这一信号，房地产行业很多人当时还很乐观地认为，银根收紧只是暂时的，但随着国际国内金融环境变化，持续的从紧政策出台，一些偶然灾害性事件并没有改变货币政策从紧的趋势，让银根放松的愿望落空。

  而蔡为民认为，虽然此次上调存款准备金率是出于宏观经蔡为民经济调控需要，但其传递出的从紧货币政策短时间不会改变这样一个明确信号，房地产行业将普遍面临资金趋紧的大环境，这一政策对房企的间接影响不可低估。

　　房企资金链断裂几率加大

  陈立民说，以前的流动性过剩是通过外贸顺差留在银行间的，而现在的流动性过剩已经开始扩展到实体经济部门。

  蔡为民说，房企是资金密集型企业，对资金的依赖程度高于其他行业，随着国家一系列政策出台，房企过去那样“空手套白狼”好日子也不存在，一方面购地开发的资金来源紧张，一方面卖楼回笼资金阻力也不小，这使一些房企资金链断裂的几率加大。

　　房产行业加速洗牌成必然

  陈立民说，审视一个房企的资金状况是否良好，除了看其现金保留率和现金流率，还要看其是否有足够的资金管道。由于国内除极少数房企上市外，大多数房企的资金来源都依赖于银行贷款。收紧银根，意味着他们低成本取得资金难度加大。

  蔡为民说，对房企来说“占地为王”的日子一去不复返，而大规模囤地反而可能成为其负担。让房企紧张的是，除金融机构收紧银根外，国家还在收紧地根，一些房企为回笼资金而转售囤积土地。陈立民指出，一些中小房企被淘汰出局可能会成现实。

　　个别城市高房价或被撬动

  陈立民说，目前银行贷款中楼市占了50%，在银行收紧信贷的政策下，使一些城市房价下调成为可能。但也要看到，主导房价走势的因素是当地供需结构，因此，货币从紧不代表一定会出现全国房价普遍性下调，比如西部一城市5月房价同比涨幅超过20%。

  蔡为民说，以上海为例，这个城市房价近年高价很大程度是靠三“外人”，即外省人、港澳台同胞、境外人士，他们真正用于自住的成分较少，而随着限制外资购买二套房等政策出台，“外人”的购买需求被压抑，上海房价出现回落并不偶然。

  今年以来，南方部分城市出现的房价下调。蔡为民说：“这种回调是理性的，更有利于行业的健康发展。”

　　【专家支持】

　　上海明卫不动产智库负责人 蔡为民

  复旦大学党委副书记 陈立民 undefined undefined

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