第一波发生在2003年11月至2004年6月，第二波发生在2005年4月至7月。在这两波过程中，“温州炒房团”等民间资本发威，上海房价出现大幅度上涨，引发一些民众的担忧和不满。在调控政策出台背景下，“拐点说”孕育而生，但事后房价走势证明这只是虚惊一场，开发商更是“渔翁得利”。
第三波发生在2007年12月至今，在外资、民资等多重因素的推动下，上海房价和地价双双“疯狂”，甚至出现“面粉贵过面包”的罕见高地价。这令开发商“心惊胆颤”了，先于民众提出“拐点说”。
但为何发起第三波“拐点说”，至今开发商仍未透露其“真正意图”，但有个不争的事实是，这言论发生在今年全国“两会”之前。正如民众所料的，呼声较高的房价及房地产调控成为这次“两会”代表的焦点话题之一。
上海房地产资深人士、高级经济师顾海波称：“他们不但没有反映市场的真实情况，而这只能干扰中央调控的决策和决心，进而使房价再次返身向上。”
据了解，在卢湾、静安和黄浦这三大“盛产”高价楼盘的传统市中心区域内，今年1月至今成交量在急剧萎缩，但三四万元的单价则丝毫没有下降。值得关注的是，该区域获得商品房预售许可证的项目至今寥寥无几。
但在DTZ戴德梁行住宅部董事伍惠敏看来，未来三年，上海新建商品房将仍然处于严重短缺现象，其中内环内的供求矛盾更加突出，“距离楼市的供需平衡还有很长的距离。”
据浦东改革与发展研究院房地产研究中心副主任丛城预计数据显示，2008年到2010年，上海商品房竣工规模依次为2800万平方米、2600万平方米和2700万平方米。而据上海每年约3300万平方米的新建商品房销售规模预测，供求比将在0.84：1、0.79：1、0.82：1。
于是，一些开发商开始“持盘待涨”。据不完全统计显示，今年以来，至少有16个住宅新盘项目推迟上市。其中，2月份上海新房推盘量却触及2005年以来的历史最低水平，整个月仅推出31个新盘，其中住宅项目只有13个。
有人担忧，假如低成交量压抑的时间过长，所聚集的购房能量过大，且在短期内被释放的话，房价重新出现类似2007年的新一轮报复性上涨的可能性将较大。（经济观察报 陈周锡）
