房贷新政策带来市场新变化
旺季不旺，楼市遭遇冷静观望
核心提示
在过去的这个与秋交会接踵而来的“十一”黄金周，并没有再现房地产销售中惯常的“金九银十”盛况。几个月来一直低迷的市场固然是限制了国庆期间销售量难以大幅度攀升，然而关于房贷的新政策出台，第二套房的首付被提高到四成以上，更在短期内将市场热度降到了冰点。
2007年9月27日，央行、银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》），要求对购买“二套房”者贷款首付比例将不得低于40％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％。
由于《通知》具有强制性和普遍适用性的原则，那么，这一房贷新政策对一度上涨幅度较大的深圳楼市将产生怎样的影响？到底是利于调控房价的增长过快？还是增加了买房人的负担？对不同类型的置业者将产生怎样不同的影响？购房者是否会据此政策调整买房计划？带着这些热点问题，本报记者在本届秋交会期间、在多个新入市楼盘现场进行了跟踪调查，采访了数位专家。
据业内人士分析，这场观望，来自于对上半年过大涨幅的一次补充反应。上半年的强涨幅已经有大量非理性的成分，而这段时间的冷淡成交也不应该是市场的常态。观望期所呈现的银行的谨慎、开发商的松动与置业者的迟疑，都在各个方面影响着房地产市场的走势，并引导市场渐渐走向理性、稳定发展的方向。
成交低落，“金九银十”不再
9月底出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》立竿见影地收到了冷却市场的效果。“十一”黄金周与秋交会的联动，并没有成功地“救市”，反而更加凸现了一手房的冷淡成交。根据国土房产局数字，10月1日到10月7日，整个深圳楼市只成交了82套，比节前已略显冷清的市场更加萧条。
据综合开发研究院（中国·深圳）主任宋丁介绍，以深圳的人口数量以及需求量，每天新房的成交量在两、三百套以上才是正常水平。而从八月以来销售量的极度萎缩，显然并不符合正常需求。这既是对新政策的习惯性观望，也是对上半年高涨幅的略为滞后的反应。
而“金九银十”的大推盘量并没有因此而缩水。据国土房产局网站显示，9月下旬，龙岗、罗湖及宝安共有8个项目入市，前后推盘超过3000套，新盘出现放量高峰。而国庆长假结束后的短短三个工作日内，就有5个楼盘取得了预售许可证即将输入市场。目前深圳市可选择的新房房源供应仍然充足，可售套数在3万套以上。
这次的成交量剧降，是几个月来政策累积效应的一次集中释放。如果单从政策本身而言，影响可能并没有这么大。然而在从7月份开始陆续出台的各种加息、增加准备金率、二手房个税以及各银行自行调整首付比率的一系列措施，已经使人们对未来的利空消息造成了相当强烈的心理预期。大多数置业者会有所犹豫，从而选择了观望。
置业国际总经理姜树荣(姜树荣博客,姜树荣新闻,姜树荣说吧)则认为，秋交会与国庆期间的成交锐减，除了价格与各项政策的作用，近期股票市场的红火，将原来投入房地产市场的大量资金留在了股市，也在一定程度上分流了房地产市场的资金。另一方面，现在市民的节假观念起了变化，假日旅游和休闲活动，也冲淡了不少购房的冲动。
“银根”收紧，后续承接乏力
从8月份至今，各银行暗自收紧房贷直到国家明确出台政策，加强房贷管理，使得销售率久久在低位徘徊。首付比例的陡然提高，压垮许多购房者最后一道心理底线。而且在这场观望中，一、二手交易量保持了高度联动，“银根”收紧的影响不局限于一手市场或二手市场，心理因素的成分在这场市
