得采取新的信贷政策。如果新的信贷政策在细则上有这样的规定，那么房地产投资者面临的风险就增加了。

　　4.市场影响不容小觑

　　对提高按揭比重到40%及利率上升到1.1倍，到底对房地产市场有多大影响？我再次强调《通知》并不是针对不贷款购房者，而是针对贷款购买者，因此，如果一个人不需要借银行贷款购房，就目前的政策而言，他们购买多少房子都不是问题。而政策的着眼点是利用银行信贷的住房投资者或炒作者。

　　如果是利用银行的贷款投资房地产，新的信贷政策，一是提高了投资者进入房地产市场的准入门槛。过去有20万就可以进入房地产市场购买100万的住房，现在同样价值的住房则需要40万了。这样不仅提高房地产投资者市场准入，也增加房地产投资者机会成本。二是购买第二套住房贷款利率的提高，不仅增加房地产投资者的投资成本，而且增加进入房地产市场投资者利率风险。有人计算过，这次对第二套购房者的利率调整，信贷利率是基准利率的1.1倍以上。比购买第一套住房的利率上涨近30%，即由目前的优惠利率6.66%上涨到8.61%。这等同于加息8.5次(如果每次利率上升0.27%)。这样的利率上升速度对房地产投资者来说显然是陡然间增加了巨大的成本与风险。而且，就目前的通货膨胀水平来看，中国银行的利率早就进入一个上升周期，而利率进一步的上升对房地产投资者来说，更是雪上加霜，其投资风险进一步加大。

　　在这点上说，目前房地产市场的投资者决不可掉以轻心。现在，房地产市场投资者有一个观念，就是房价上涨这样快，利率上涨一点没关系。特别是目前一些城市房价一年上涨幅度在百分之几十的情况下，利率上涨更是对他们不重要的。但是，房地产投资者需要考虑的是，房地产投资是一种高风险的投资，因为房地产流动性低，交易成本高，当基本条件改变时(进入准入提高、利率增加、利用银行金融杠杆不容易)，那么是不是仍然会有很多人涌入房地产市场投资，这就要打上一个大问号了。在这种情况下，房地产市场投资者的预期就可能改变，或是不再进入，或是把手上的房子卖出。如果房地产市场投资者的预期改变，那么房地产市场情况就会出现逆向性的变化。如果这种情况出现，那么房地产市场出现理性回归也就不远了。

　　在这里，房地产市场的投资者还应该看到，在《通知》中，早些时候市场盛行的转按揭及加按揭也在严格禁止之列。所以，一旦这些金融工具采取禁止性的政策，那么已经进入市场的投资者就得考虑自己是不是最后一棒的接盘者了。

　　同时，《通知》对于房地产开发企业来说，同样有一系列规定。比如对项目自有资金的要求；对具有囤地、囤房房地产开发企业不得对其发放贷款的要求；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的要求；严禁以房地产开发流动资金贷款；只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款等，这些政策都表明管理层对房地产市场的信贷全面收缩。尽管现在不少房地产企业可以从股市上融集到资金了，但股市上融到的资金与从银行获得的资金相比仍然是相差太远。

　　当然，对于房地产开发商的信贷管理，最为重要的是中央政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。目前这种为世人诟病的住房预售制度既是房地产开发商捂盘、捂地的根源，也是目前国内房地产市场价格推高的重要制度根源。现在国内房地产开发商把从银行、从股市圈占来的钱拼命的圈地，推高各地土地的价格，以此来推高各地房价。对此，央行、银监会(还应该加上证监会)等政府部门若能够重新调整房地产市场的信贷政策，既能够规避国内商业银行可能面对的风险，也是国内房地产市场健康发展之关键所在。

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