在流动性过剩的背景下，热钱去处并不多，楼市和股市是最大的两个选择。如果投资楼市的钱路被堵，股市的钱自然会多。那么，投资楼市目前真的已经不划算了吗？

多位业内人士接受采访时都分析，除了泡沫越聚越多、房价过高引起多方打压等宏观面因素外，央行提高第二套住房贷款首付规定，给了房地产炒客们当头棒喝。

建行北京分行的一位分析人员秦女士给记者详细算了一笔账，结论是炒房的成本大肆增加，风险凝聚。

秦女士告诉记者，现在5年期以上房贷年利率为7.83％，购买第一套房的优惠幅度为15％，则实际年利率为6.6555％；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613％。

据她分析，以总房价100万元、贷款15年为例，原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元现金。不仅如此，原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后首付40%后，贷款60万元，实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元。两者相比利息最终多支出62273.8万元。

“假如我拿100万现金投资总价在100万左右的房产，以前可以贷款买三套，现在只能买两套了。”令江海波感到吃亏的是，最终还要多付出近20万元的利息，“对投资者而言，这可不是小数目”。

据央行最新统计，今年6月末全国商业性个人住房贷款达到25720亿元，相比10年前增长了135倍，除了为满足居住要求而贷款购房的置业者外，炒房大军自然也选择房贷作为投资杠杆 。事实上，已出售房产空置率一直居高不下，证明楼市投资成分非常之大。

按照江的预计，炒房投资回报的数额要有底线，一旦成本过高，炒房力量就会被打压，整个房价将不可避免地被限制。近日有一项网络调查显示，超过六成人认为，在房贷新政之下，需要拿更高首付款去买房，会抑制炒房人的行为，并最后影响到房价。

顾云昌认为，国家调控会继续应用银根紧缩政策，这对房市中的投机成分显然是一大“利空”。薛建雄称：“新政可能导致上海楼市前几个月的涨速放慢。”

而从21世纪不动产北京多个门店的交易情况看，早在9月初市场得到“可能提高首付”消息后，交易量立即有所减少。9月中下旬，投资者的观望情绪加剧。

新政威力打折？

数据分析的结果非常清晰，实际操作中真的有那么大威力吗？

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