，“毁约”主角开始由卖方变为买方。

　　记者从南京的一些房产中介了解到，10月份以来二手房市场的挂牌房源明显增加，报价也相应下降，个别房源挂牌价格下降了三万至五万元。“还有一些卖方虽然坚持原来的挂牌价格，但心理价位已经降低，明确跟我们说‘价格可以再谈’。”南京墨子不动产公司总经理王小军说。

　　陈维刚刚在房产中介那里交了一笔违约金。“现在二手房贷款紧缩，受到影响最大就是城区那些房龄老、面积小的房型。这是淘房的好时机，这个时候不带把‘大砍刀’出去就是傻子。相比五万元的差价，交点违约金根本不算什么。”

　　根据南京市房管局刚刚公布的11月份期房退房公示名单，105套房源中带有明显投资色彩的退房占到80余套，其中一家楼盘就出现了45套退房。南京网上的房地产统计数据也表明，部分楼盘退换房率相当高，如中泰国际广场最近90天内的退房数量达到189套，明发滨江新城二期达到156套，天润城达到153套。

　　“换房族”：看上去很美

　　二手房“互换”，不仅方便，还可合理避税，但找到合适房源实在太难。

　　楼市寒流袭来，二手房市场最先遭遇“速冻”——不仅首付比例高，个别银行甚至全面叫停二手房贷；高交易成本也让买房人望而却步，买卖过程中最高税费征收比例已经达到总价款的11.6%。一片萧条中，二手房“互换一族”引人注目，不仅方便，还可合理避税。

　　南京墨子不动产公司总经理王小军表示，对于那些希望改善居住条件，或者为了方便孩子上学的“换房族”，可以考虑“房屋产权交换”，换房双方的房产经过价值评估，等值的部分可免去契税，只要按差价部分缴纳相关税费就可以了。国家政策对这种自住性的换房需求是支持的，不仅可以规避信贷高门槛，而且大大节约了交易成本。

　　尽管“看起来很美”，但“换房”有很大的操作局限，那就是双方需求互补。买卖双方要做到“郎有情妾有意”的几率非常小，因此，网络上的换房交流贴往往是波澜不兴，无疾而终。

　　南京的侯先生无疑是幸运的。他在城中心的鼓楼区有一套75平方米的房子，虽然房子是上世纪90年代初的房改房，但由于附近有个知名小学，类似的房源在二手房市场上很受欢迎。由于楼层高，侯先生想给父母换一套低楼层的房子，方便老人出门活动。他与想着给儿子换个好学区的朱先生一拍即合，朱家的房子紧挨着新建的南湖公园，环境好，又是在二楼，最适合老人居住。

　　经过中介评估，两套房子的差价为5.2万元。根据南京市的政策，为了鼓励个人调剂房产，仅对“换房”过程中两套房产的差价部分征收契税，而等值部分是免税的。由于都是五年以上的房子，无需缴纳营业税，双方比买卖二手房节省了2.3万余元。

　　南京市房产局产权市场处人士表示，现在登记受理“换房”的办理数量每月在10件左右，基本上是亲朋好友之间的换房，在整个二手房买卖量中所占比例极低。这一方面固然是因为“换房”配对很难，另一方面，“换房族”对这一优惠政策不了解，也是原因之一。

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