第一个吃螃蟹的，早在上世纪90年代，海淀区城郊结合部即出现类似的小产权房。据北京中大恒基房地产经纪公司统计，目前在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊县区，共有70多个已售、在售、在建的“小产权”项目，占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一，价钱却低了三分之二左右。这些“小产权房”正凭借极低的价格剧烈地搅动着高速上涨的北京房市。

权利的灰色地带

一个律师曾经处理过的一起案例，给周其仁留下了深刻印象。某城里人购买了一处农民的小产权房，突遇火灾，问题也随之出现——房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建？

城里人想当然认为自己有权重建，但农民却表示反对。农民的理由很简单：我当时卖给你的是房屋，不是土地。房屋已经被你给烧了，土地还是我的。

“这就是宅基地和农民房的区别。”周其仁说。最早对宅基地和农民房的租赁买卖从政策上加以区分的，是1962年公布的《农村人民公社工作条例修整草案》。其中规定，农民的房屋可以买卖，但房屋所在土地不能出租也不能买卖。

其后国家有关部门又多次出台文件，禁止城里人到农村购买宅基地和建于其上的农民房。但多年来，国家并未出台有关法律对此加以规定。城里人到农村购置农民房的现象也始终得不到有效遏制。

小产权房购房人可以得到房屋使用权，却无法获得房屋所在土地的使用权。在周其仁看来，一般情况下，由于双方事先达成私下契约，不会出现太多纠纷。但一旦出现上述房屋被烧毁，遭遇拆迁或单方面毁约的情形，进入法律诉讼，类似上述城里人的风险就凸显出来——购房者的权益无法获得现有法律的保障。

就在周其仁教授讲述自己的看房经历时，12位居住在北京市通州区宋庄镇的艺术家正面临“失去家园”的困境。这些艺术家所在的宋庄镇是赫赫有名的“画家村”，因1500多位艺术家在此购买小产权房、聚居而闻名。

去年9月开始，当地农民陆续起诉12名购买其房屋的艺术家。今年7月，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，一些艺术家的房子应该被收回。多年前，艺术家们以极低的价格购得这些农民房。现在，宋庄镇一个农家院的年租金，已由3年前的三四千元猛涨至1万多余元。2006年宋庄镇被定位为北京市文化创意产业基地之一，土地、房屋的升值空间还相当大。

上述诉案中，当地农民的诉讼请求无一例外，皆要求收回原来售出的房屋。

针对类似案例，北京市高级人民法院2004年印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》曾表示，目前，此类纠纷诉讼起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。而按照上述会议纪要，此类购房协议均一概被视为无效合同。

周其仁发现，一些人在购房时明知是权利无法得到保障的小产权房，仍执意要买。“这些人专门挑规模大的小区买，想法是，人多力量大，即便将来出现风险，也法不责众。”他说。

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