影响房价的要素

　　由于房地产地理位置的特殊性和唯一性，房价在拥有和其他商品价格相同的性质之外还有许多特性，有许多要素会显著地影响房价。

　　(1) 地理位置。区域经济学证明，由于集聚效应使得大城市具有经济规模、专业分工和信息传递的优势，大城市的企业在很多行业中具有较高的劳动生产率，劳动工资水平较高。因为许多人更愿意居住在大中城市，所以这些地方的房价要高于别的地方。由于房地产具有位置上的不可移动性和土地的稀缺性，即使房屋的质量差不多，如果坐落在不同的地区，房价可能相差十分悬殊。接近城市中心或者工业、商业中心的房地产价格比较高。

　　(2) 自然环境因素。自然环境比较好的地区，特别是风景区周围的房价比较高。空气污染、水质低劣、噪声污染、沙尘等会对房价产生负面影响。如果周边新建企业产生的污染比较严重，自然会压低当地的房价。

　　(3) 周边环境。房地产周边的社会经济发展程度会显著地影响房价。例如，学校、医院、商业设施、教育和文体设施的改善会显著地提高某些地区的房价。在著名学校周围的房价比较高。新建一条地铁或者公路会明显提高沿线房地产的价格。

　　(4) 人口因素。如果一个地区的人口自然增加率较高，或者大量外部移民涌入，都会推动房地产需求。产业结构的变化是经济体内人口流动的一个重要原因。例如，2005年首钢搬迁到河北曹妃甸，必然有相当多的员工进入新的地区。当纺织业从沿海向内地转移的时候，内地城镇的人口必然增加。1995年前后许多香港人移民到加拿大温哥华，使得当地房价大幅度上扬。一般地说，人口密度高的地区刺激服务业发展，房价也比较高。不过，如果人口密度过高则可能影响生活质量，加剧空气和环境污染和交通拥挤程度，从而有压低房价的趋势。

　　(5) 物价水平。在一般情况下，房价随着物价上升，名义房价只升不降。如果通货膨胀率高于房价上涨速度那么真实房价下降。如果某个时期的通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。但是，相反的推论却不一定存在。在通货紧缩的时候，如果资金从真实生产部门中流出而投入房地产业，那么，在局部地区的房价不仅不跌，反而可能上升。

　　(6) 居民收入水平。如果在一段时期内居民收入水平上升速度明显地超过了房价上升速度，那么，在随后的时期内会有越来越多的居民购买住宅，房地产需求的增加势必推高房价。近年来中国职工工资水平和人均可支配收入水平迅速上升。由于中国的储蓄率多年来保持在40%以上，城乡居民在金融机构中的存款大幅度增加。房地产市场上的真实需求迅速上升，从而推动房价上扬。不过，由于各地区的工资水平不一样，上升速度相差较大。一般地说，平均工资比较高的地区的房价也比较高。例如，在2004年上海的年平均工资为30085元，而陕西只有13024元。上海的平均工资比陕西高了一倍多。上海的平均房价为每平方米5856元，陕西为1712元。上海的房价明显地高于陕西。此外，将居民分解为高、中、低收入组，如果中低收入居民的收入增加比较快，他们人数众多，需求量大，对房价上升的推动力较强。

　　(7) 经济发展阶段。在第二次世界大战之后，只有很少的几个国家，例如亚洲四小龙和中国等实现了由穷变富。在他们高速经济增长过程中无不出现一个“起飞”阶段。在此阶段由于人均收入水平高速增长，在解决了温饱之后，必然会产生改善居住条件的需求。建筑业突飞猛进，成为拉动GDP的一个重要部门。由于供不应求，在这个阶段房价上升速度也比较快。但是，当人均住宅面积达到了一定水平之后，对于新增建筑的需要逐步降低，房价的增速将逐步放慢。中国改革开放28年以来，居民收入以二位数增长。首先解决温饱，然后添置日用电器，再增加银行存款以防不测。如今，温饱已

您可以返回滕州房产网首页--》查看最新楼盘----》业主房产论坛