新政冲击波：上海楼市样本

　　正在购买第二套房的杨小姐撞到了政策的“枪口”下。

　　杨小姐购买的是一套期房，跟开发商签订了购房合同，约定三成按揭，利率也是按照此前市场通常的住房贷款利率。

　　现在只等银行放款。

　　但是二套房贷新政，打乱了杨小姐的计划。

　　9月27日晚，央行、中国银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

　　杨小姐告诉记者，执行新政策下她要首付四成，而且利率也提高了，她正在考虑将放弃还是转手卖出。

　　在记者调查中，杨小姐的情况在当前的楼市中具有普遍性。

　　“二套房新政对资金实力不是很强的投资者来说，影响将非常明显，可能让他们暂时放弃购房计划；对那些实力较强，并且对上海未来房价持乐观态度的购房者来说，则影响不明显。”上海市政府发展研究中心高级经济师陈群民对记者分析说。

　　但略显诡异的是，政策落地后，A股房地产股票结束了近3周以来的调整，9月28日，在上证指数涨2.64%的情况下，房地产股票整体涨幅2.66%。

　　地产商：

　　“供求关系并未发生方向性的改变”

　　“供求关系并未发生方向性的改变”

　　楼市进入9月份，迈入了一个微妙关口。

　　以上海为例，佑威房产研究中心提供的“上海9月新开项目涨价房源”数据显示，在统计的21个楼盘中，涨价幅度从最低500元/平方米到最高19000元/平方米不等，绝大多数单价在2万元左右的楼盘涨幅达到5000元/平方米。

　　与此同时，市场都处在政策出台前的观望中度过。9月份的前24天，上海商品住宅的成交量仅158.55万平方米，只相当于8月份同期的230.67万平方米的68.7%。

　　同时，开发商推盘速度也出现调整。9月14日—9月20日一周内，上海商品住宅供应量降幅达16.73%，仅有32.86万平方米新增供应。供应量减少直接导致全市商品住宅成交量仅为45.83万平方米，较上周下滑7.75%，跌入近六周来的最低谷。

　　现在二套房新政“靴子”落地后，开发商们似乎松了一口气。

　　“政策的传言已经很久，市场也提前开始消化，政府部门政策最终出台，而我相信市场对这一政策已消化得差不多，不会带来太大冲击。”

　　上海的开发商、大华(集团)有限公司营销副总经理杨子江表示。

　　他进而表示，公司的定价策略是有一个完整的既定计划，主要根据市场情况而定，不会因政策而大动，新政带来的影响可能仅是调整上涨的幅度，而非方向性的。

　　“价格策略的根本是供求关系，而供求关系并未发生根本性转变。”杨子江说。这似乎是上海多家知名开发企业销售负责人共同的答案。

　　支撑开发商不降价的“底气”，来自于开发商算出楼市严重的供求失衡。以上海为例，此前的26日，上海市政府新闻发言人表示，有关部门将加大对已达预售标准项目的“引逼”上市力度，年内预计达预售标准的新建商品住房面积约450万平方米，这些项目年内将全部上市预售。

　　对450万平米新房入市这一利好消息，业内人士却持谨慎态度。

　　“今年4月以来，商品住房的成交量每月都在200万平方米以上。如果说未来3个月里只有450万的供应量的话，新房的供应缺口可能会差一半。”佑威&天天房展网研究中心主任薛建雄对记者说。佑威&天天房展网研究中心是上海楼市具第三方性质的研究机构，他们在市场一手数据的获取上具优势。

　　新政能否修补“50%供求缺口”？

　　根据上海市统计局最新公布的1-8月份上海房地产市场数据，上海市住宅销售面积为2185.93万平方米，累计增长36.6%

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