惊人,往往一个项目通过制造假发票等手段就可以将利润做到20%以下,不用补缴土地增值税。

"房地产企业开发环节牵涉上下游50多个产业,每个产业环节提高一点成本,很容易将项目开发成本提高上去,"杨林说,尤其是建筑行业发票管理比较混乱,很多开发商都从建筑行业下手,虚增成本。

杨林指出,一般偷逃税动机大的都是民营房地产企业,国有房地产企业和房地产上市公司因为会计制度比较规范很难操作,但是也有一些房地产公司通过收购建筑公司等方式,将自己的开发商业链扩大,进而为偷逃税提供方便。

土地增值税地方细则难产?

"除了北京等几个一线城市外,大部分城市没有制定土地增值税清算细则,"首都经贸大学教授、中国税网专家张春平告诉记者,由于房地产行业整体纳税体系比较复杂,土地增值税政策长期处于不被重视的地位,地方政府在执行土地增值税清算的执行能力不强。

虽然土地增值税开始于1998年,但是由于之前房地产行业一直处于利润不高的情况,多数地方政府采取1%预征的方法来征收土地增值税。

"那时候重预征轻清算的原因是,地价房价不高,土地增值税清算甚至还有退税情况出现。"张春平说。

有关专家介绍,土地增值税清算最难的地方是成本及费用扣除的界定,而房地产行业上下游关联100多个行业,如何单笔界定清楚开发发生的费用,是各地税收部门最头疼的问题。

地方税务部门征缴手段落后被业内专家视为土地增值税制度改革的最大阻力。

"187号文件发布之后,有的地方仅仅是在预征环节后加了一个环节,叫核定,"有关专家说,有的地方税务机构因为技术手段不能对房地产企业进行清算,而改为简单的核定。

除了征收手段外,地方利益保护也是阻碍房地产土地增值税清算推广的原因。

由于二三线城市的房地产开发项目多数为外地房地产公司开发,这些房地产公司来二三线城市开发项目除了可以为当地增加营业税外,还能帮助地方政府提升当地土地价值,进而使地方政府土地出让金等收入大幅度提高。

"在各地都不出台土地增值税清算细则的情况下,哪个地方率先推行就有可能致使房企不去这个城市开发项目,各地都担心外地房企不进来,所以都不率先推土地增值税清算。"张春平说。

北京一家房企经理告诉记者,很多二三线城市政府为招商引资,都喜欢与开发商签定一个这样的合同:由开发商在当地核心位置建一座超五星酒店等地标性建筑,从而廉价换取一些配套土地。

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