居民住房消费模式的转变决定房价的未来

　　在我国房地产业转型过程中，业已形成了一种背离国情的居民住房消费模式，过度消费、超前消费和浪费严重。当前过多地对“房价是否形成拐点”的讨论并无多大的意义，真正要解决的是：加快建立适合中国国情的房地产市场体系，形成成熟的房地产价格形成机制。

　　不可否认，经过长达数年的宏观调控，影响和决定居民住房消费模式的因素正在悄然发生改变。但我国房地产宏观调控和产业发展模式转型任重道远，当前的根本之策是：重构住宅市场价值体系，确立科学合理的市场结构；加快推进以改善民生为重点的社会建设，促进居民住房消费模式的变革，实现住房消费多元化的新格局。而这一从量变到质变的过程至少还需要5－10年，甚至更长的时间。

　　宏观经济形势回顾与展望

　　最近一段时间，关于房价的争论再度形成热点，去年10月以来，深圳、上海、北京等地均不同程度地出现了高档住宅“价跌量减”的现象，北京、重庆、广州等城市年底出现了土地供给（特别是保障性土地供给）放量的现象。一些媒体和机构预测房价的拐点已经来临。包括万科董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)也坦言：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”然而，也有一些学者，包括华远地产老总任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)认为，这只是短期的局部现象，是某些企业和个别项目应付年底资金短缺的市场行为，当前的现象只是房价长期快速上涨后的短期的局部回调。

　　笔者认为，过多地对“当前房价是否形成拐点”的讨论并无多大的意义，我们真正要解决的是：如何建立适合中国国情的房地产市场体系，形成长期稳定的房地产价格形成机制。在科学、合理、健康的房地产市场体系没有形成之前，房地产市场价格形成机制始终是不稳定和错位的，居民对住房消费的预期将始终受政策和舆论的影响而模糊和易变，房价始终是令人难以琢磨的，它往往会和政府宏观调控政策的初衷和人们的美好愿望开玩笑。

　　应该说，近年来，各地加大中低价格中小户型住宅的供给，住房市场结构性矛盾有所缓解。以北京为例，“十五”期间，北京市经济适用房竣工面积历年保持占新增房屋建设总量的8％－15％之间，2007年北京市政府加大了结构调整的力度，“十一五”期间，新建保障性住房和两限房的比例提高到32．53％。市政府还扩大了廉租房的覆盖范围，加大了住房困难城市低保家庭的租金补贴发放力度，到“十一五”末，廉租房和经济适用房将可以覆盖全部低收入家庭和中低收入家庭。同样，近日广州、上海等地也明确提出，大力调整住房供给结构，将廉租房覆盖范围扩大到全部低收入家庭。我国住宅市场的结构性矛盾得到了初步缓解，结构改善对房价的抑制作用也在逐步显现。

　　但是，真正影响和决定房地产市场的根本性因素是不是就改变了？回答是否定的。

　　首先，我国城市住房供给模式还未发生根本的变化。1997年以来，我国住房制度改革推行住房的市场化、商品化，住房供给以商品房开发为主渠道，近年来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设，经历了一段较长时间对政策的质疑、争论、理解到执行，国务院也加大了执法检查力度；2007年8月份全国住宅工作会议提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，这才对如何建立适合我国国情的多渠道住房供给体系有了清晰的统一的政策指导。然而，在固定资产投资总量偏大、增长速度偏快，市场存在明显的流动性过剩的客观现实下，要保持国民经济的全面、协调、可持续的健康发展，不可能靠扩大住房的供给总量来解决住房供需中的矛

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