盾，而只能在总量控制的前提下，调节供给结构，加大保障性住房的建设，优先满足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求。另一方面，受严控用地审批和项目开工等措施以及新建保障性住房的建设周期的影响，短期内市场供给的不足，进一步激化了供需的矛盾。

　　其次，中国经济的持续增长趋势没有改变，居民的收入持续稳定的增长态势没有改变，因此，除非居民对住房的消费模式发生根本性改变，否则，我国居民对住房需求的增长趋势不会发生改变，需求总量也将持续增长。事实上，在我国房地产业转型过程中，由于多方面的复杂原因，业已形成了一种背离国情的居民住房消费理念和错位的住宅消费模式。1997年取消福利分房后，通过商品房市场购买或租用房屋成为居民解决住房问题的主要甚至是惟一渠道。在经济快速发展、居民收入稳步提高、金融和货币政策环境宽松、人民币升值和外资大量流入房地产业、居民个人投资理财渠道单一、房价连年上涨等一系列因素的作用下，形成了带有全社会性质的住房消费观念，即：1、买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；2、房地产投资有暴利，搞什么都不如搞房地产；3、租房不如买房；4、迟买不如早买；5、买小不如买大。这就是中国近年来住房消费的根本特征。正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛。住房购买普遍讲求“一步到位”或“尽快到位”。曾经一度，一些地方政府官员和经济学家也公开倡导购买并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第N套住宅，追求所谓“5＋2”生活方式，即城区一套用于工作，郊区一套用于休闲，条件好一点的再有一套用于投资。

　　好在中央政府已经认识到在调整住房供给的同时必须控制住房需求。央行已经采取了直接打压住房消费的手段，在经过多次加息后，去年12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。这至少折射出政府宏观调控的两个政策导向：1、中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求，坚决抑制住房的投资需求和过度消费；2、中央政府认同的居民合理住房需求的标准是：（1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购一套；（3）套型面积标准为当地平均居住水平。

　　不可否认，经过长达数年的宏观调控，影响和决定居民住房消费模式的因素正在悄然发生改变，这个过程正在经历一个量变逐步到质变的过程，主要体现在：

　　1、持续多年的房价快速上涨和市场格局的变化，正使“租房不如买房、迟买不如早买、买小不如买大”的观念动摇。

　　随着房价的快速上涨，已经完成了从低估到价值发现的全过程，局部地区房价的泡沫已经出现：（1）人们对房屋在转让后的差价和财富效应的信心在动摇，观望气氛浓厚，“房价高处不胜寒”；（2）房价在快速上涨的同时，房租并没有相应同比例增长，人们开始意识到“买房不如租房”；（3）证券市场近两年的财富效应，加上投资产品和渠道的多元化，使一部分投资性购房需求逐渐被替代，部分投资人对证券市场产生的收益预期超过对房地产市场投资的预期；（4）随着首付比例的提高，对第二套住宅借款审批更加严格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉购房贷款月供的情况下，一部分稳健的投资者将放弃买房投资的念头。

　　2、城市公共交通的网络化，教育、医疗、体育等公共资源配置的均衡化，将打破住房市场区域性垄断的格局，进而深刻地影响房地产市场的供求。

　　毋庸讳言，中国城市房地产市场具有明显的区域垄断性特征。在中国，政府是惟一的土地使用权提供者，开发商在取得某一特定区域的开发权后就事实上成为了这一局部地区在

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