就本案而言，登记机关履行了严格的审查义务，其登记行为是合法有效的，这也得到了法院的认同。但为什么法院又认为登记机关的登记行为又是违法的呢？他认为这在于本案的第三种法律关系———刑事法律关系与先前民事、行政法律关系间的交叉，传统上认为这种情况下必然就是先刑后行或先刑后民，只有刑事行为被确定合法之后才能确定行政或者民事行为的合法性，甚至认为刑事行为的合法性决定着行政、民事行为的性质，这是一个法律观念的误区。

　　王教授认为，本案的关键在于淑美的犯罪行为与李女士提起房屋产权过户的意思表示是否真实之间有没有因果关系。他认为，于淑美的犯罪行为可能影响登记行为的合法性，但并不必然导致行政行为违法，因为犯罪行为与房管局的登记行为间无直接的因果关系，登记行为的合法性不受于淑美先前的犯罪行为的影响，李女士的经济损失不能归结于房管局的合法登记，倒是李女士的委托行为、公证行为赋予了登记行为合法性。

　　借这个案件，王教授提醒广大二手房业主，由于社会本身的复杂性，即便登记机关尽职尽责，登记程序也不能保证所有的交易都符合当事人的愿望，当事人也要尽到自己注意的义务，妥善保管相关材料，密切注意交易过程。

　　争议二 登记行为有争议，房产买卖效力如何？

　　本案中，法院判处北京市建委登记行为违法，但却并没有依照李女士的要求，判令被告北京市建设委员会注销闫女士所取得《房屋所有权证》。但是，如果案件进一步向前发展，在建委的登记行为已被宣告违法的情况下，闫女士的房屋所有权有可能受到挑战。

　　就此，记者采访了中国法学会民法学研究会副会长、清华大学法学院崔建远教授和北京工商大学法学院副院长吕来明教授。

　　崔建远教授认为，本案中，李女士出具经过公证的委托书，明确委托于淑美为其代理人，全权代表她办理房产出售、产权过户、交纳相关税费、代收房款等一切事宜，她们之间的代理关系合法、有效，而且李女士从未撤销代理，因此，于淑美以李女士名义所实施的签订房屋买卖合同以及办理产权过户登记等行为，均在代理授权范围之内，都属于有权代理，所以于淑美代理李女士与闫女士进行的二手房买卖是有效的。

　　对于本案中于淑美采用调包的手段骗取房产证办理过户登记的行为，崔教授指出，它的目的是向李女士隐瞒交易、侵占售房款，但这些都是她与李女士之间的内部关系，她违反代理人职责，应当向李女士承担责任，不影响与善意且无过失的闫女士之间的房产买卖这一外部行为，闫女士能够获得房屋所有权。

　　北京工商大学法学院副院长吕来明教授认为，李女士既然同意卖房，就不会不同意办理过户手续，唯一不可能同意的就是于淑美将购房款据为己有，而法院判决混淆了代理行为与犯罪行为的区别。但对于民事、行政、刑事法律关系交叉案件，如何确立一套比较完整的审理及制度适用规则，在法学理论与司法实务中还没有形成共识。他认为，从民事法律关系的角度，根据授权委托书的内容，于淑美代理李女士签订合同向闫女士出售房屋并不违背李女士的真实意思。因此，作为售房的必然环节和出售一方必然要承担的义务———办理过户登记，这也不会违背李女士的真实意思。办理过户登记是履行合同的行为，登记机关基于合法有效的委托书、合同、房产证等进行变更登记，符合法律规定，不属于错误登记，产生物权变动效力，房屋买卖行为合法有效。

　　反思 委托公证过滥导致二手房交易纠纷频发

　　对于本案，各位专家的意见虽然略有不同，但基本立场是一致的，即：李女士委托他人出售房屋，就应当承担

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