代理人潜在的道德和法律风险，不能把它转嫁给善意第三人，建委的登记行为应是合法有效的。

　　而仔细梳理本案，就会发现，纠纷发生的“导火线”就是李女士的全权委托授权书。这个约定由于淑美全权代理签订买卖合同、产权过户等一切的售房相关的委托协议，授予代理人过大的权限，而且经过公证之后，这个全权委托书几乎是一副“御赐金牌”，其他人难以怀疑代理人的权限，被代理人也难与控制被代理人的行为，这就极易发生道德和法律风险，最终往往是被代理人“大意失荆州”，后悔莫及。

　　本案就是一个典型。采访中，北京工商大学法学院副院长吕来明教授告诉记者，假设李女士对于淑美的一系列行为都不知情，那么合同的签订和房屋过户登记确实有可能违背了李女士的意愿。但是，问题在于，经公证的全权委托书是真实的，即便按照合同法有关委托代理的规定，李女士也只能向于淑美索赔，而不能对抗善意第三人闫女士。

　　随着各地商品房房价的持续走高，过去人们看不上的二手房，现在成了人们争抢的对象，在有些省市，二手房和商品房的销售比例已经接近1∶1。但是，目前的二手房交易还比较混乱，出卖人、代理人、中介组织、买主等各方都有可能潜藏风险。

　　实践中，有一部分是业主委托中介组织进行，这当中也存在风险，但是随着各地对房屋中介组织监管的加强，中介组织基本上不再与房款“亲密接触”，业主交易资金的安全有所保障。但是，“买二手房就是为了能省点儿钱，所以能不找中介就尽量不找”，因此，相当一部分二手房交易人倾向于“自由恋爱”，即：跳过中介，通过朋友、亲戚等熟人“牵线搭桥”，完成交易。而且这种二手房交易合同往往约定简单，有的甚至没有约定，或口头承诺，但是房产交易手续比较复杂，前前后后涉及到银行、评估、税费、产权、房管等方方面面。这样一旦遇到问题，就会带来许多麻烦，甚至影响交易效力。更为危险的是，对于这种基于个人信任的“牵线搭桥”行为，有些业主不设防，动辄给予代理人全权委托并办理公证，结果埋下了纠纷的隐患。本案中，李女士的遭遇就在于轻信他人。

　　采访中，许多专家建议，防范二手房交易代理的风险，首先要对房产中介组织继续加强监管，培育出一个老百姓用得起、信得过的房屋中介市场，规范中介行为和收费，推广目前在一些省市已经实施的存量房交易资金银行直接结算制度。

　　其次，相关法律应当缩小房屋过户手续委托代理以及公证的范围，以及委托人的范围和被委托人的范围，应当将委托公证仅限于出国、重病等当事人确实难以到登记现场的少数几种情况，委托公证过滥必然导致交易风险的增加；再次，要加强信用建设，运用物权法等相关法律，防范卖房人的道德风险，维护交易的安全、稳定和买受人的合法权益。

　　最后，诸如房屋、汽车等重大物品的交易安全除了相关机关依法行政、科学行政，当事人的安全防范意识也是不可缺少的，在委托他人代理交易时要先行咨询律师等专业人士意见，适当授权，不可大意，对于重大交易，当事人应当尽可能亲自到登记机关办理相关手续。

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