房价下跌已经在实际市场中已经成了事实。关键的问题是房价下跌的轨迹是如何运行的？房价回归理性价位的时间长度是多少？目前的房价经过了至少十年的积累，直到2007年达到疯狂，按照国家解决经济通胀、经济软着陆的指导原则，房价回归理性也需要一个长期、曲折的过程。在经过深圳、广州等华南地区和重庆、成都等西南地区的局部地区第一轮房价下跌后，以上海房价下跌为里程碑，第二轮房价下跌狂潮已经来临。
第一轮的房价下跌主要是以挤压房价泡沫、清除投机炒家为主，这个以深圳为代表的华南城市和成都为代表的西南城市为主。07年的高回报率的刺激下，大量的国际热钱和民间资本进入深圳、广州地区进行炒楼，炒家占购房者的比率最高时为85%，在这些职业炒家的推动下，深圳房价一个小时一价，受房价只涨不跌的恐慌性舆论支配下，刚性需求的购房者成了房价非理性上涨的帮凶。于是房价在销售、中介等各个环节中无限放大，泡沫也就越吹越大。房子完全成了投机的物种。泡沫终究要破灭。当闻到国家严厉的宏观调控风声将近的时候，受风险的压力，一部分炒家开始撤离华南等城市，开始向西南的成都、重庆等二线城市转移，成都、重庆等二线城市的房价随之疯长。但是，基于对房价只涨不跌的狂想、对国家宏观调的轻视。大部分炒家仍然还深圳、广州等城市等待更高的报价。但是，在政策的引导下，在房市中受过教训的购房者们开始推迟了购房时间，降低了购房预期。于是，风险转移没有了下一个的主体，炒家心理预期受到严重打击，受资金链的影响，大部分炒家开始逃离楼市，但是为时已晚，买房的人的已经不在了。于是，降价出手已经成了必然。降价就象传染病一样，开始在华南和西南等大部分投机性市场中蔓延，第一轮的房价下跌已经形成，它的主要目标是挤压房产泡沫，把投机客清出房市。随着深圳的炒家大规模的降价抛售，大部分炒家割肉离场，第一轮房价下跌初步完成。
虽然房价经过前期对泡沫的挤压，房价逐渐下降。但是仍然有大量的投资性房产、空置楼盘和囤积的楼盘扭曲了整个市场的供求关系，房价仍旧有一个下降的空间。但是需要一个契机，于是万科在上海打折销售，金地项目房价的跟进，撕开了第二轮房价下降的口子，第二轮房价下跌狂潮已经来临。上海房价的下跌意味着以“刚性需求”的城市下跌的开始，并且将蔓延到其他的一级城市，最后流漫于全国。万科上海打折销售打破了购房者和开发商之间博弈的僵局，从现在开始，购房者的房价心理预期会越来越低，而受多米偌骨牌效应的影响，那些面临资金压力的开发商会逐渐放低暴利预期，竞逐降低房价，因为越到最后，房价就越低，这是开发商本身所不愿意看到的。万科有意识地成为了成了房价下跌的得利者，客观上推动了第二轮房价下跌的快速来临。
第一轮房价下跌还在持续，并且仍将持续很长一段时间，第二轮房价下跌狂潮已经来临，第二轮房价在全国范围内的下跌的完成，伴随着各利益主体之间的斗争，房价下降力度有大有小，甚至会在某个时间段出现停滞或者反复，但是房价下跌的基调不会改变。第二轮房价下跌的完成的任务是在保证刚性需求的情况下，允许适当投资，并伴随者住房体系的建设和完成，房市进入商品房和保障房双轨制同步进行的时代。
