2007年9月27日出台的“房贷新政”，是政府从资金入手实施“关门”调控的第一步。今年1月7日，国务院办公厅下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》，是以打击囤积土地为核心的重拳。

这两步看似平常的招数实则威力巨大，因为外部环境发生了变化。我们知道，2007年，出于对地价继续上涨的良好预期，一些房地产商已经囤积了大量土地。国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》披露，全国最大“地主”碧桂园，在2007年7月末的总土地储备量已经达到了惊人的4500万平方米。倘若这股囤地风刹不住，仅土地升值给开发商带来的利润，就足以让开发商有足够的实力和耐心化解调控政策。因此，中央在密集出台政策时，不仅动用了法律手段、经济手段，还动用了金融手段和行政问责手段，力度前所未有。

一方面卡住资金口，一方面将权力与房产商剥离，这种调控终于产生了效果。从去年开始，政府规定土地使用证的取得要与土地出让金全额支付挂钩，不能分期支付土地出让金。这使得开发商的囤地成本大大增加。由于疯狂囤积土地，一些房地产商的资金显得捉襟见肘。据媒体报道，碧桂园目前的现金只有约95亿港元。这些资金显然不足以弥补其进行房地产开发的巨大资金缺口，其囤积的土地10年也开发不完，遗憾的是，根据法律规定，土地两年不开发就将被无偿收回。

由此，开发商不得不走王石的路子，降价销售房屋，加快资金回笼，但他们发现为时已晚。一些开发商开始转让土地，这导致了地价的急转直下。过去被开发商忽略的资金链断裂的巨大风险，因为房贷新政而显现出来。与此同时，炒房者的成本也因房贷新政大大上升，门槛也越抬越高。更令开发商忧心似焚的是，国务院在2008年工作要点中，明确指示要打击炒楼活动。这是中央政府首次以严厉的措辞，指责楼市炒家扰乱市场，助长楼市泡沫，加剧金融风险。这并非说说而已，国务院明确指令国家发改委牵头，住房和城乡建设部等配合，采取措施，打击炒楼活动。

炒房热降温，实际上意味着有效供应的增加，这对房价的抑制作用是显而易见的。一方面是外部压力，促使房价回调；一方面是内部压力，促使房地产商不得不通过降价，加快资金的回笼以避免因资金链断裂而猝死。由此，一些开发商不得不通过自买自卖，制造供不应求的假象，以欺骗消费者，有的楼盘合同撤签率高达100%，可惜，这样做已经无法扭转大局。随着两年期的到来，政府将无偿回收部分土地，这些土地将来还会重新回到市场。而这需要的时间正好就是王石所说的三、四年再买房，这难道又是一个巧合？

房地产行业是一个资金密集型的行业，离不开资本市场和银行的支持，当资金收紧，房地产界必然要重新洗牌。无论王石的“拐点”论，还是潘石屹的“百日巨变”，发出的其实是同一个预言。也许一两年后，我们再回头看看，就会发现，珠三角退房风波与地产股的大跌，原来都是房地产业巨变的开始。

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