任何生意人做生意，目的只有一个赚钱，至于文化与品牌，不外是更长远更持续地赚大钱所须。开发商也一样，他们据着暴利，也不是守成，而是以更大的投入，更高的预期进入更高级别的市场，以赚得更多。因此产生了沉落支出，正是大笔的沉落支出让开发商面对冷寂的市场，欲降不能。

　　一、基于未来市场的盲目乐观囤地而产生的沉落支出。

　　去年产生地王现象，就是对未来市场的盲目乐观的产物。本来房价就有泡沫，如果对未来的预期更为看好，必然在现房价基础上计量出让用地的价格，在以现售房价为基础进行拍卖地价的时候，让楼面成本不断加高，而土地从拍卖到过户再到投入开发，由于国家控制各环节的费用必须先到账后开发，从而让一些对市场风险认识不足的开发商有拍得地块后，无法顺利进入开发程序。

　　而在土地不能如愿进入市场换得回流资金的条件下，则支付于拍卖用地上的支出变成了一笔死账，这笔沉落支出占了许多成熟些开发商的账面成本一半以上，有的甚至达到约81%的固定成本率。

　　产生于囤地的沉落成本还包括：因为政策性要求按照规定时间投入开发，有些开发商资金出现问题后只好与投资人进行商榷，无疑增加了一些额外成本，并且在谈判过程中不是一对一而是一对多，这笔不小的支出还寓含着一种速效融资的可能，许多开发商象以前赌房地产发展一样，愿意花大价钱用于与投资人的联络与谈判。

　　二、基于房地产利润丰厚而不计成本的拿地产生的沉落支出。

　　这是一笔隐含成本支出，并且是以房价久居不下为前提的。实际上由于消费者大面积的观望，以及投资性消费大量从主流城市移出，以及保障房对部分中低阶层消费的有效稀释，市场出现阶段性停滞或盘整是很自然的。而开发商拿地的时候则是通过市场法则来引导，政府出让地价也基本涵盖了未来市场的部分升值，所以为了储备土地以赚取更多的利润，许多开发商拿地时不计成本。

　　当你按照比较高的市场预期价格拿地，而市场出现停滞，必然让你产生于土地囤积中的支出，至少有一部分出现消蚀，因为你投入开发的市场可售价格并不能完全参照你的楼面价，必要的时候随行就市是订价的基本。则以前高价拿地的泡沫成分因为市场盘整就会显现，从而导致开发商出现困局。

　　三、基于房价剧涨的乐观估计产生的沉落性营销支出。

　　笔者服务过的几家开发商都在两年前引进了品牌营销，致在于建立持续发展的文化房企，这本身就是超出市场要求之举，因为在房价过高的条件下，消费实际上是非精细的，即空间价值大于产品内涵要求，许多人不会去比较房产品的内在品牌因子的差异，只要按照国家的基本标准建设，影响消费的还是价格。

　　现在看来，花较大价钱来进行企业文化建设，在市场出现盘整的时候就是一笔沉落支出，没有任何意义。其一在于市场消费停滞或人们对价格拐点存在较大预期的时候，成本转嫁不再象原来那么容易实现；其二在于停下来的只是二次置业或投资性消费，留下来的都是两类型置业，要么是高消费，要么是必须性的消费，受购买力的约束。

　　四、基于全民房地产以及政策市的认识所产生的公关性沉落支出。

　　中国房地产快速发展以及粗放发展导致政策市以及公共关系型开发，由此遗留着一种惯性，许多开发商认为上有政策下有对策，还象往常一样，寄望于与当地政府搞好关系来躲避管制。

　　现在看来，这次政府是动真格的，当地政府也没有那么大的胆量来包庇你，用于这方面的支出包括与银行的交往以延伸信贷，与政府打交道以躲避闲置用地再开发，通过违规来获得更大的利空，这些都在市场出现盘整时变得无效，由此产生的开支是没有实际意义的，反而成为一种新增负担。

　　五、盲目捂盘与捂地造成的存货上的沉落支出。

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