科3月份的销售速度，4个月左右清空；按照万科1月份或者2月份的速度，1年左右才能清空。

　　但万科的快速销售能力业内一流，即使是第一军团的地产企业与之也有不小差距。进入高华证券关注范围的14家地产企业平均月销售额仅约8亿元。以此计算，上述存货排名前10企业需要花费两年多的时间消化目前的库存。

　　这还没有考虑规模不在小数的在建工程。以万科、北辰实业、中华企业为例，截至去年年底，在建工程分别高达2.1亿元、36.5亿元41.1亿元。

　　招商证券判断地产已供大于求

　　也许，地产的调整尚处初级阶段，更大的暴风雨还未到来。

　　招商证券在一份名为《房地产开发速度将在年底放缓，或拉低名义经济增速两个百分点》的研究报告中指出，楼市的走弱很可能经历四个阶段。

　　在第一个阶段，市场的冷暖会在成交量上最先感受出来。成交量会在一个阶段出现下降，但是新开工房仍然会上升。

　　根据统计，新开工面积的同比增速从2007年以来不断上升。2008年1季度，新开工面积同比增速达到了26.8%。而与此同时，竣工面积也在提高。2008年1季度，商品房竣工面积达到了7800万平方米，同比增长26.9%，而2007年全年的增速为9.8%。

　　招商证券对供给扩张作出了四点解释。

　　首先，2007年，房地产行业的毛利率达到了40%，开发商是有利可图的。

　　其次，开发商对后市并不乐观，尽早将存量土地开发、出售是理性选择。

　　第三，政府加大了对闲置土地的惩罚力度，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》：“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价......”

　　最后，房企现金流普遍吃紧，盘活现有土地存量及早出售为上上之策。

　　在市场的供给出现短暂上升之后，继而很有可能出现新开工住房下降，销售下降得更快，以致待售住房上升。

　　2008年1季度，商品房销售面积同比下降1.5%，是2002年以来的首次负增长。招商证券以新房销售竣工比为分析工具，判断房地产行业可能已经出现了供大于求的局面。2008年1季度，全国的销售竣工比为1.33，虽然该数据仍然大于1，但已经远低于2007年同期的1.71。而从区域来看，北京、江苏、广东的新房销售竣工比已经降到了1以下。招商证券指出，在这种情况下，待售房的存量很可能上升，对未来市场具有风向标意义。

　　而最后的一个阶段是新开工房出现大幅下降，并对经济产生一定影响。招商证券在研究报告中认为，目前中国的房地产市场还处于新开工房继续上升，销售出现可能滑坡的阶段，地产调整仍然路漫漫。

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