楼市是否见底？其实是一个极为难辩的命题，仅引用数据不同可形成的观点亦各不相同。根据目前土地市场、成交量、价格水平、消费者心态等方面来看，中国楼市正经历着剧变：一是土地市场萧条，土地频频流拍；二是销售市场冷淡，成交量和价格水平双双下跌；三是消费者不理性情绪极度高涨，应正常释放的需求未得到有效释放；四是开发商资金受困，行业发展缓慢；五是国内外经济环境不好，宏观经济中仍有许多不确定性。可以说，与房地产业的各种要素都处于1998年房改以来的历史低点或低潮，最重要的是，它们是关联的而非独立的因素，所以笔者认为中国楼市或已见底，但这种状态仍需要维系一段时间。

　　6月份楼市已开始触底

　　2008年上半年中国楼市沸沸扬扬，比较有代表性的事件有王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)的“拐点论”、潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)的“百日剧变”、“房价对赌”、“看涨看空”、“开发商自喻猪坚强”等一系列花絮正是一波未平一波又起，正当大家为各自观点争的脸红脖子粗时，中国楼市开始步入探底时期。直到近日各大媒体报道，整体房地产市场首次出现了1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，这应是中国楼市见底的真实表现。准确的说，楼市见底应该是从2008年6月份开始，但这只是反映出中国楼市已探到底了，未来几个月内市场可能仍将维系目前现状。

　　需求被积压是见底起因

　　楼市需要理性回归，否则更多老百姓买不上房，且投机行为大大助长了楼市泡沫的膨胀。笔者曾表示房价暴涨或暴跌都不是市场理性回归的表现，真正意义上的理性回归应是价格水平波动范围较小，呈平稳上涨的态势，同时市场成交量波动不会很明显。例如深圳，房价由年初的15000元/平方米，回落到12000元/平方米可能属于房价上的理性回归。但深圳正由于投机成分过高造成房价快速上涨，房价回落幅度较大实属挤出市场泡沫、稳定市场发展。

　　如今楼市量价齐跌说明市场已明显扭曲，消费需求不随价格变化而变化，并非房价下跌后消费者就会购房解决住房问题。不是基本市场理论可以解释的现象，说明市场需求已经耗尽，或是需求正被大量积压。显然后者的可能性更大，积压已久的需求改变甚至阻碍市场的正常发展，预示着楼市就会迅速见底。

　　宏观调控为了稳定市场

　　1998年房改政府实行住房货币分配制度，但没有建立完善的居民住房计划，使得社会中高收入群体逐渐实现住房，而中低收入群体住房问题没有得到保障。直到国家七部委意见出台、24号文件等一系列文件的出台，低收入群体可依靠保障性住房解决住房问题。由于保障性住房建设力度薄弱，根本无法一时解决所有住房问题。中低收入群体大量进入商品房市场，从而为投资需求创造条件，房价不断高涨，直至中低收入群体进退两难。

　　2007年全国各地土地市场异常火暴，房价不断高涨，为楼市见底埋下伏笔。政府已意识到房价继续高涨的潜在威胁，加上美国次级债危机的影响，国内经济动荡不安。一系列新政迎面而来，央行连续加息、上调存款准备金率、第二套住房限制、企业征收土地增殖税、限制开发商囤地等，造成开发商资金压力大增。首先，土地市场频遭流拍；其次，购房者抓住开发商资金不足的软肋，持币观望，市场成交量开始下降；第三，一线城市开发商因承受不住资金压力而采取降价策略；最后，购房者无动于衷，量价齐跌。

　　众所周知，国家宏观政策的主要目的是稳定市场，而绝非打压市场。政策在市场和开发商身上行之有效，但惟独对需求没有办法控制。所以笔者曾指出政府下一步政策导向很有可能要指向消费者，之前抑制投资需求、稳定房价的目的，则是让尽可能多的居民进入商品房市场，目前来看效果并非明显，因为购房行为自身

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