地产先调整而后先反弹。房地产下降周期，地产股票大幅度下调，先于行业见底，随之底部盘整或反弹，而后先于行业启动；预期增长放缓和毛利率水平下降预示着地产公司难以享受较高估值水平。

　　现在情况并不乐观，此轮地产行业调整特点是高油价带来的全球性通货膨胀和中国经济增速放缓两大外部环境的变化，而房地产行业刚经历07 年房价地价暴涨的狂潮；一方面虽然行业龙头或是区域龙头上市公司手中的土地有的储备较早，所以拥有较为明显的成本优势，且这些土地位置相对较好，重置成本较高，也使拥有这些土地的公司价值明显，另一面要看到的是这两年上市公司利润率很可能被双向挤压，高地价及成本挤压房地产行业利润率，按照大致估算，土地、建材、人工等成本上升的同时，房价走势向下，从两个方向挤压行业利润，当然短期内开发商仍可以凭借其较高的利润率水平抵挡，但随着高价地陆续进入市场，房地产企业利润率将较明显下滑，未来或许只有凭借其成本控制能力以及综合性价比来获得相对好的利润率。

　　去年开始实施从紧货币政策，其实并非针对房地产单一行业，而是为了防止中国宏观经济的整体过热，并推动中国资源消耗的粗放式经济结构得到调整。因此期望中央政府因为房地产行业遭遇的困难而放松调控近期看并不现实的。作为治理通胀的代价，从上半年公布的数据来看宏观经济增长速度出现了放缓的迹象，与之前的行业调控政策相叠加，房地产需求受到的负面影响存在进一步放大的可能。信贷紧缩政策有利于抑制房地产投资过热和防范银行风险，不论是出于为了抑制通货膨胀还是从维护国家经济稳定的角度来看都必要的，退一步说将来管理层对房地产行业采取了适度放松，但放松的重点也不会是银行信贷方面，而是从需求角度来放松，即增加对居民自住性购房给与扶持和政策倾斜，从而拉动房地产，促进地产行业稳定发展，防范经济硬着陆的风险。房价的调整将有两种方式，在1~2 年内跌幅达到30-50%，属于硬着陆方式；另外一种是房价小幅下调或盘整，而随着经济、收入和租金的上涨消化高房价，为软着陆方式。我的想法是在在保持现有经济环境条件和不继续出台严厉房地产调控政策情况下，全国房价出现普遍下降的30-50%情况应属于非常小概率事件。

　　实体经济中的房地产价格会跌到多少?我个人的想法是应该会逐步地回到06年度的平均水平，上面所述深圳房价下跌的方式也会成为其它主要大中城市的样板，房地产行业泡沫的堆积主要是在07 年度，这一轮房价调整回落至06 年水平将会宣告结束，这样按现在房价下跌速度来算，那么最迟在后年上半年，房价的持续调整阶段会结束，这样综合四年来看房价的增幅并不大。

　　那么现在怎么办？的确一些房地产的股票无论是相对估值还是绝对估值，都开始进入了价值投资区间，但这仅仅对于长线投资者而言，对于大多数中小股民没有参考意义，现在连交易性的投机机会也不存在，总体上房地产行业还看不到清晰的一丝反转机会，对应上市公司股票没有真正的反转之前，整个市场也不会好起来；房地产市场从07 年中期开始调整，按照2年半时间的周期，最迟变化可能出现在后年，那时候的房地产行业情况会比现在乐观得多，估计今年和明年上半年购买房子要比买房地产股票好得多，明年下半年投资房地产股票预期收益要远好过购买房子。风雨不断，房地产行业的资金状况没有出现明显好转，投资者对行业投资信心没有恢复之前，还是耐心地等待曙光的来临。

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