近年来，随着房地产市场宏观形势的变化，买房子已越来越无法像最初的“买白菜”那样简单容易。从产品到营销，开发商之间日益激烈的竞争在济南越来越明显，而在地段、产品等终极“硬件竞争”难分伯仲时，“软件竞争”尤其是以情感为主的软竞争成为济南开发商的新武器。

　　回想近几年济南房地产市场，开发商为宣传楼盘，促进销售曾绞尽脑汁组织过很多活动，在市场的不同发展时期活动的内容也不尽相同。比如，2003年前济南真正的商品房市场开始发展，楼盘之间的竞争是以提高楼盘知名度为目的，于是，出现了名人代言楼盘热；2003——— 2006年济南房地产市场快速发展，市场基本是卖方市场，楼盘间竞争不是很激烈，因此大型的营销活动不是很多，活动大都以宣传楼盘卖点为主，而进入2007年下半年尤其是2008年，随着市场的日益成熟和开发商间激烈竞争的加剧，其营销活动从大众营销转为小众营销，而且作为推动楼盘销售的营销诉求似乎并不明显，更多的是注重与目标群体进行沟通交流，增进开发商和客户的感情为主的情感活动。

　　比如，名士豪庭主办的“艺术之旅上海行”、2008“名士豪庭”环球比基尼小姐大赛、重汽地产主办的“重汽翡翠郡杯首届和谐家庭选拔赛”、天鸿·田园新城围绕“生长你最好时光”展开的“种下一枚希望的种子，生长一座繁盛的新城”赠花种和天鸿地产为了让更多的人追忆那些过去的美好时光，寻找美丽的回忆，发现并珍视每一刻崭新的美好，从而体会幸福生活的真正意义，特发起的“追忆最美好的时光”系列活动。还有鑫苑、实力、大地、二建、齐鲁置业、天业等地产公司围绕业主和准业主组织的旅游参观、看电影、时尚PATY、以及每一个传统节日相应组织的系列业主互动活动等。

　　某代理公司的资深策划人李先生认为，济南房地产业发展到今天，已从大众营销走向了小众营销，开发商之间的竞争进入了以情感为主的软竞争时代，而就宣传成本来说，情感活动营销能够降低开发商的CPM(每千人宣传费用)。此外，通过活动，开发商可以进一步整合自己的客户资源，为客户提供增值服务，同时获得客户的真正心声，收集他们的需求和意见，让企业随时保持与市场、与社会的紧密相连。从而达到对目标群体进行“生活理念的推广”。

　　相关业内专家已经指出，情感营销已越来越成为房地产营销的重要模式。据了解，从开发商举办的各种活动来看，无论组织者的初衷如何，但实际已经达到了这样的效果：开发商通过体贴入微、精彩纷呈的活动，让业主及受众群感受到尊贵和关怀，并通过他们的口碑宣传，通过老业主带新业主，树立企业和楼盘的品牌形象，最终促进带动了楼盘的销售。

　　笔者认为，无论楼市如何竞争，归根结底还是产品的竞争，因此，开发商要想赢得更多的市场，首先，要真正为客户着想，为济南市场奉献更多高品质、性价比高的楼盘。

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