者要在很短的时间里要么拿出多一倍的钱，要么选择比计划要小一半的房子，这对于大部分“刚性”需求的购房者来说，这两者都不可能。

　　因此，房价上涨的速度越快，失去有效需求的数量就会越多，价格就会越快失去支撑。2005年的上海、2007年的深圳都是在房价急速飙升之后突然停滞并迅速转入价格下降、市场低迷阶段的。北京以及全国许多一、二线城市，其实目前所处的都是与此相似的阶段，只是变化的速度、调整的程度会各不相同而已。所以，北京现在整体市场的淡静，局部的低迷和以往出现的“观望期”有本质上的差异。

　　当初那些市场“观望”的形成，是不断出台的旨在压抑房价的政府调控政策暂时改变了购房者的预期，但有效需求并没有减少，一般在几个月后，当人们发现降价的预期并没有成为现实时，有效需求在几个月的累积之后的会再次集中释放，往往还带来了新一轮的销售畅旺和价格增长。现在是有效需求被严重损害的市场，无论是购买力的提升、与房价的对接还是人气的重新聚集，看来都需要更大幅度的调整以及更长一点的时间。

　　另外一个重大的变化，是北京房地产市场的结构：购房者中投资、投机的比例上升到了前所未有的高度。这么多年来，关于北京房价“涨”和“跌”的争论就没有消停过，而本人可以说始终站在“看涨”的阵营中，最重要的原因是北京购房者中纯粹投资行为的比例一直以来都相当低（东部区域一些个别的楼盘除外），投机的就更少。这种状况在2007年发生了巨大的改变，买多套房以期未来升值的人群急剧扩大，动辄在一个楼盘买上十几套房进行短期套利的情况也屡见不鲜。一直以来是“20%的有钱人拉高了80%的房价”，而到最后是“20%的投机者”将房价推至疯狂的高度。换一句通俗的说法，就是2007年的北京楼市和当初的上海和深圳一样都出现了不同程度的“泡沫”，而泡沫的破灭必定导致市场进行或多或少的调整。

　　调整期有多长

　　如果我们客观地分析目前北京的房地产市场，“观望期”已经不是一个正确的说法，“调整期”才应该是真实的描述。那么，下一个问题就是：这次调整会有多长的时间？

　　在业内大家的探讨中，有人认为2005年上海楼市的调整周期可以参考，当时上海的整体房价跌了差不多30%，但是在一年之后就开始回暖，价格很快回到了调整前的价位并开始了新一轮的价格上扬。在“借鉴上海经验”的时候，我们同样必须看到一些完全不同的形势。

　　当时上海的房价在全国可以说是“一马当先”，当上海房价率先冲上高位并掉头往下的时候，全国各地的房价还没有怎么涨起来，有效需求依然非常旺盛，也没有什么泡沫成分，因而出现了上海低迷，全国楼市在短暂的“观望”之后全面蓬勃的景象。所以，那个时候上海楼市在较短的时间内就走出调整期，与当时的“全国楼市一片红”有很大的关系。然而，目前我们面临的是全国性的调整，即使今年也有乌鲁木齐这样的城市房价“逆势上涨”，但很小的局部绝对是杯水车薪，对整体大局的态势不会产生根本性的影响。

　　我们不妨再来回顾一下当时上海楼市的“复苏”过程。先是所谓“婚房”需求的集中释放，使得如位于浦东的“万科新里程”这样的八、九千的楼盘首先出现旺销的势头，这是典型的“有效需求的修复”过程，然后是高端以及投资性购买“重新回到场内”，这时候才是楼市恢复向上势头的真正动力。我们绝对不可忽视的是这一时间段的一个重大背景，那就是那两年正是股市的上证指数从980点上升到了6000点的时期。我们现在的情况是正相反，股市又跌回到了相当于当时一千多点的价位。

　　还有更多不好的消息：银根进一步紧缩，通货膨胀加剧，外贸出口减少等国家整体经济形势的问题……好像也有不算坏的消息，那就是外部资金的持续的流

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