销售面积降一成 存货金额增七成

　　房屋成交冷清已经延续多时，北京房地产交易管理网数据显示，上半年北京商品住宅签约为40600套，同比（2007年65004套）下降38%。8月成交量延续了7月的低迷，期房成交量环比下降近两成，现房住宅成交量下降5成。

　　7、8月份本是传统楼市淡季，加上奥运关口单双号限行等原因，这个夏天的地产业格外地冷。北京楼市的冷清只是全国楼市低迷的一个缩影。发改委最新数据显示，今年前7个月，全国商品住房竣工面积1.65亿平方米，同比增长12.4%，但销售面积同比下降了一成，只有277亿平方米，增幅下降37.2个百分点。

　　这种低成交，会不会在“金九银十”的这两月有所突破？协成房地产经纪数据显示，预计9月北京将有38个新盘上市，尽管不能与去年9月单月77个项目的新盘量相比，但比8月仅14个新盘量还是增加了不少。其中包括许多自8月推迟的项目。开盘最低均价6300元/平方米。两个月内，京城约有80个房地产项目开盘，

　　大量的供应本身可能就对房价不利，而近期，北京限价房的供应显然也会抑制房价的上涨，9月1日，北京市首批限价房——石景山1784套限价房开始选房。未来一个月内，西城区、丰台区、海淀区等区的限价房摇号也将陆续展开。据了解，北京各城区9个限价房项目将在10月底前全部完成公开摇号配售，共计2.7万套。目前16个限价房项目中，均价最低的华润门头沟新城冯村项目，均价仅为4500元/平方米。以北京目前正在热销的首批限价房首钢金顶阳光为例，均价仅为6250元/平方米，但周边代表性楼盘鼎城·e托邦均价达到13000元/平方米，周边区域的二手房均价也在8500元/平方米。限价房针对的主要是楼市购买的主力军中等收入人群，上万套限价房入市，价格和位置均有优势，这意味着很大部分市场需求将得到满足。

　　对于房价上涨最大的阻力则来自于房价与居民收入之差。据统计，2007年全国商品房平均销售价格高达3885元。按照90平方米的小户型计算，一套住房的价格高达34.97万元，约为同期城镇居民家庭可支配收入3.86万元的9倍。大中城市的房价与家庭收入比率更高，北京市90平方米面积住房房价与家庭收入比率，甚至达到了26倍。

　　按照国际3-5倍的房价与家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入应当达到32万元-54万元，才能适应这个房价，即使家庭收入按照10%的高增长速度，也需要16年-22年的时间。

　　中金公司首席经济学家哈继铭从购买力分析国内楼市，加上居民灰色收入，月供平均占到家庭收入的75%，比国际上40%的合理比例高出很多。毫无疑问，消费者持币观望的态势还将蔓延。

　　地产公司存货同比增七成

　　除却市场销售不利，回款受阻外，房地产公司积货大增。这也导致房地产公司资金频频告急的主要原因。据中房网数据统计，上半年全国商品房销售面积为2.59亿平方米，同比萎缩7.2%，销售额为1万亿元，同比下降3%。尽管营业收入有近4成的增长，但上半年存货总额为3594亿元，同比上涨7成，经营活动的现金净流为负266亿元，而去年同期负65亿元。

　　目前已公布中报的94家地产上市公司，积压的存货共达3909.87亿元，同比增加1760.29亿元，增幅达81.9%。其中保利地产存货已超过368亿元，同比增加154%，如果按公司2007年的营业收入约81亿元计，这些存货至少要消化4年。即便是万科，其存货也已高达811亿元以上，同比增幅超过87%，以公司2007年超过355亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要两年以上的时间。

　　资金饥渴局面不会大变

　　地产公司资金链的隐忧，加大了房贷风险

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