房价上涨的动力分析

《21世纪》：您认为中国目前的房地产市场是否存在泡沫？到底是什么因素支撑着中国的楼市一直往上走？

刘洪玉：价值和价格的背离就是泡沫。从这种意义上来说，经济体系中存在泡沫是一种常态。泡沫是时时刻刻都存在的，需要弄明白的是如何量测泡沫并判断严重程度，以及泡沫是处在积累还是处在吸收过程。

支撑房价上涨的因素很复杂，很难用一两句话说清楚。我们通常把这些因素划分为社会因素、经济因素、政治因素、技术因素、资源环境因素、国际因素和市场内部因素。社会因素包括人口、家庭、住房倾向和偏好、文化传统等，经济因素则是经济增长速度、收入水平及其增长速度、借贷资金易获得性及其成本等，政治因素包括住房制度、产权制度、政府财政政策等，技术因素包括新建造技术、新建筑材料的应用等，资源环境因素包括土地资源、生态环境状况等，国际因素包括国际间的资本流动、汇率等，市场内部因素则包括供给数量、弹性、成本等。如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要受：经济持续高速增长、住房需求旺盛、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求（虽然市场透明度不高可能导致误判）下的投机炒作行为等。

单伟豹：房地产有没有泡沫？以房子做投资的人多不多？我没有一个全面的房地产资料，但是以我们自己公司在广州的三个楼盘为例，基本上都还是自住者购买，外来的投资者不超过10%，所以我觉得泡沫不多。

第二，消费者能不能承受这个价格？还是以广州为例。2003年的房价大概在5000-6000，今年在12000-15000，房价上涨很快，但是广州人民的收入上涨更快。140平米的房子首付是50万，这对35-55岁的夫妇是没有问题的。70-80平米的房子价格大概在70-80万，两夫妇工作三年即可拿出21万做首付。在大部分人可以负担的情况下，我不认为现在的房地产有任何泡沫。

刘洪玉：在衡量家庭住房支付能力时，选择何种住房的价格和何种家庭的收入，得到的判断可能完全不一样。我们目前讨论的房价通常是新建商品住房价格，讨论的家庭也泛指所有家庭，是所有家庭对购买新房的支付能力。有能力购买新房的家庭在社会上应该占多大比例才合适呢？我想应该不超过1/3。美国用“住房机会指数”指标来衡量有多少比例的家庭对购买新房具有支付能力，2006年美国全国的住房支付能力指数为41.3％，洛山矶和底特律分别为1.9％和86.9％。我想，如果把新房扩大到包括新房和存量房，有购买能力的家庭比例就会有较大幅度的上升。

陈淮：关于房价上扬背后的因素，大家谈的比较多的是流动性过剩。流动性过剩并不是因为大家储蓄太多。当大家都贷款买房的时候，流动性并不过剩，而当大家都还清了银行贷款的时候，流动性才过剩，那时如果股市发生暴涨，每个人都拿着房产证到银行再贷款的话，股市就危险了。现在全世界的资产价格体系是过去一百年工业化过程中形成的，这个资产价格体系的核心是重化工业资产，而在今天的产业结构中，重化工业并不那么重要，三五十人的上市化工公司的市值已经可以和大型钢铁企业相比，知识产权早就取代了折旧的资本回收方式，全世界的价格体系、资产价格体系都在重新评估。一个例子是美联储从2004年6月升了17次息，结果道琼斯指数和纳斯达克指数都在创新高。

哈继铭：中国资产价格大涨的一个重要原因是利率水平太低，但利率水平低背后的深层原因还是人口结构，主要是储蓄者即就业人口在社会上占比很大，劳动力供应过多，储蓄率较高。在这种人口结构下，利率低、工资也低，人不值钱，钱也不值钱。将来劳动力供给减少，储蓄率下降，人会值钱，钱也会更值钱。

其次，利率水平也会影响资产价格，陈所长说美国加了17次息，这对美国股市没有太大的影响，但是楼市却降温了。台湾在1989年取消资本利得税之后照样有泡沫。日本在短短一年多时间里加息8次，差不多加了500个点，随后股价大幅下跌。台湾地区在1989年加息两次，累计幅度400个点，最后存款利率高过通货膨胀率3个百分点，随后股市泡沫崩溃。德国在1988年加息5次，累计300多点，不久股价泡沫破灭。

《21世纪》：您认为下一步会否进入加息通道？

哈继铭：我的结论是不会。为什么？货币政策是以稳定物价或者说稳定币值为目标的，近来中国的通货膨胀率确实是在上扬，上个月达到4.4%。但是我们不能仅看公布的通货膨胀数据，分析它的构成，我们发现通货膨胀主要是由食品价格上涨加快推动的，而非食品价格的上涨速度却是一路下降。前两天美联储主席在接受国会听证时，被问及这么一个问题：美国是否要加息？他回答，首先我要看粮价和油价上涨是不是传导到了美国？第二我要看通货膨胀的上升是不是造成了人们加薪的要求，从而使得劳动力成本上升，最终把非食品价格推上去。

我认为这两个情况在中国均不存在。今年6月，蔬菜价格没有出现往年季节性大幅下降，肉禽价格出现6%的上升。肉禽价格的上升与粮食价格上升有关。蔬果价格坚挺与某些地区旱涝有关，这是短期的季节性因素，难以持续。现在的猪肉价格处于高位，但从美国农业部最近公布的数据看，未来一年全球的玉米库存将会上升，中国玉米价格期货价格涨幅趋缓，因此今年的玉米价格涨幅难以大于去年。无论是软的大众商品，还是硬的大众商品，或是货币增速都不如2004年上涨得快，因此，我很难想象今年的通胀会超过3.9%。其次，由于中国的单位劳动力成本下降，这几个月工业品的出厂价格涨幅也在下降。这十多年来，单位劳动力成本的下降是伴随着人口红利出现的，也就是说社会上工作年龄段的人多，被抚养的人口占比就少，整个社会劳动力的供应就很充沛，失业率也很高。和1980年代的日本不同，中国的单位产品劳动力成本是向下走的，因此未来中国的利率不可能出现大幅上涨的趋势。

单伟豹：关于房价上涨的因素，媒体经常说到垄断经营。2005年，全国房地产18000个亿，万科做了一百零几个亿，还不到1%，所以说垄断经营使房地产价格居高不下是不可能的。以香港为例，香港8%的房地产被寡头垄断，但是1997年房地产价格下降，他们一点办法也没有。所以说房价是由供求的交叉点决定的，而不是由开发商决定的。

《21世纪》：在推动房价上涨的因素中，“炒房团”似乎已经成为众矢之的，那么，炒房团是房价上升的导火索吗？

陈淮：借用前不久“纸馅包子”的说法，2004年媒体告诉我们，上海的房价暴涨了40%，我们派出最高层调查团，证明是“纸馅包子”。2005年媒体又告诉我们，上海出现了大规模团购，我们又派出高层调查团，结果证明是“纸馅包子”。2006年媒体又告诉我们，上海房价一个月上涨了70%，受国务院领导批示派出高层调查团，又证明是“纸馅包子”。

哈继铭：为什么有人炒房子？如果房价没有基本面的支撑是怎么也炒不起来。现在储蓄率比较高，顺差和外汇储备较大，反映到货币上就是货币供应速度较快，最终产生的结果要么是推高物价，要么是推高资产价格。但储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高，于是大家就去购买房产，房价必然上涨。