地价推动房价？

郑小伶：作为媒体工作者，我们在报道中也遇到了很多困惑，从广东的情况看，最近几次招拍挂地价都很高，按照这个价格，开发商如何盈利？地价和房价到底是什么关系？

陈淮：出台政策是政府的事，政府出台政策的时机和国际市场与中国市场的联动有关，其复杂性恐怕比大家想象的要多。影响政府调控政策的因素有四个：第一是货币供求；第二是汇率的影响；第三是CPI；第四是实物的盈利水平。提高利率是分享工商业投资收益率的一个好办法。

今年下半年粮食大丰收，但粮价还是涨了，原因是国际粮价在涨，国际粮价涨的更深层原因是石油价格涨。牵一发动全身，系统论告诉我们局部和全部的关系。地产也是这样，当人们的收入在3000元以下的时候，基本没有人买房，到了4000元，人们可以拿出800元买房，到了5000可以拿出1500元买房，并不是说收入增长一倍，购买能力就增长一倍。

刘洪玉：地价和房价的关系是个老话题，对此有两个截然相反的观点：一个观点认为地价是由市场决定的，另一个观点认为地价上涨推动了房价上涨。我认为两者是相互交替影响的，房价带动了地价、地价推动了房价。

从政府的逻辑上说，通常不希望地价过高，因为地价过高，房价就高，而房价和租金又是影响地区竞争力的重要指标。但如果市场上有开发商愿意高价购买商品房开发用地，政府也没有必要去刻意压低土地价格，或者说压低了地价也未必能控制住房价。所以，最理想的是有效区分市场和非市场，让商品住房市场主要依照市场规律和市场规则运作，政府从土地市场中获得的收益更多的投向公共住房领域，把住房保障做好，这样反而能促进市场的健康发展。

单伟豹：开发商拿地的时候算得很精细，普通的开发周期是两年半，但两年半后的房价是多少并不是开发商说了算的。所以，当我们出售房子的时候，是不计算成本的，只能按照当时的市场价。当然如果土地成本低的话，会吸引更多的人进来投资。

最近几个大城市出现了怪现象，譬如广州一块地均价是12000，开发商投的就是12000。对于开发商来说，这有两个原因：第一，不投就没生意可做。第二，现在的经济增长率是10%—15%，房地产的毛利在40%左右，若不投资，股东会有意见。大陆我不清楚，香港很明显，有的大地产商拿了好多地，房价上不来，他就用天价拿一块很小的地，这样，附近的地价就很快上来了，所以拿地的价格有时候也是一种经营策略。

房价还能涨多久？

《21世纪》：很多人提到2008年奥运的推动潮过去之后，中国的房地产业将面临一个拐点，您是否认同这一趋势？中国房价还能涨多久？

哈继铭：房价能涨多久？我认为是8-10年。以日本为例，日本1940年代的出生率很高，大约维持了十年左右的婴儿潮阶段。那批人到了60、70、80年代纷纷进入中年、壮年，他们有较强的储蓄能力，因而整个社会的储蓄率较高。以35-55岁作为一个区间，这个人群所占的比例在当时的日本一路上扬，与之相伴的是到了1980年代末，资产价格包括股价和地价也一路上扬。及至1990年代，当婴儿潮的人步入退休年龄时，他们的下一代无法接受如此高的价格，因此资产的价格大幅下降。这是日本走过的历程：人口结构出现拐点的时候，也就是资产价格出现拐点的时候。

再看中国的情况。解放后，尤其是朝鲜战争之后，中国维持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是当前的主要储蓄者，他们既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。高储蓄率带来了低利率水平，在这种情况下，人们必定寻找其他保值、增值的手段：买房子、买股票，甚至买字画等等。而1970年代末的计划生育政策使得他们的下一代大多是独生子女，他们若将手中的资产传下去，一定是传给一对小夫妻，一对小夫妻不需要两套房子，多余的那一套必然要卖，这必然推动资产价格的上涨。我认为，我国人口红利在2010-2015年将达到顶峰，2015年之后主要储蓄者占比将大幅下降。如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们就不难想象，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况了。